Hallo Experten, ich habe eine Honorar-Angebotsanfrage eines Eigentümers einer mehrgeschossigen Gewerbeimmobilie mit 4000 m² BGF in Bearbeitung. Der Eigentümer möchte das Dach und die Fassade modernisieren ( zusätzliche Wärmedämmung). Der Eigentümer möchte ein Angebot für die Leistungsphasen 1-7, allerdings sollen einzelne Grundleistungen(bspw. Terminplanung) sowie Teilleistungen( bspw. reduzierter Aufwand bei Konstruktionszeichnungen, nur Details erforderlich) von Grundleistungen entfallen. Kann ich diese Leistungsphasen/Grundleistungen entsprechend dem erforderlichen von mir geschätzem Aufwand entsprechend prozentual im Angebot reduzieren oder verstößt diese Vorgehensweise nicht schon gegen den unlauteren Wettbewerb. Nach meinem Kenntnisstand kann der Auftraggeber ja im Nachhinein (bei entsprechender Vertragsgestaltung) nicht erbrachte Grundleistungen aus der Honorrechnung kürzen. Vorab schon vielen Dank für die Antwort. Gruß Dorisl

Guten Tag,

wir haben bei uns ja Vertragsfreiheit, insofern können Sie Leistungen anbieten wie Sie möchten.

Alerdings sollte man vorsichtig sein mit einer nicht zu erbringenden Terminplanung. Da stellen sich z.B. folgende Fragen:
- wer macht die? Ist der /diejenige fachlich dafür qualifiziert?
- wer kümmert sich um die wesentlichen Vorgänge der Planung, Ausschreibung und Realisierung in der Vorplanung?
- wer schreibt das in der Entwurfs- und Ausführungsplanung fort?
- wer macht sich dabei Gedanken über die zeitliche Abfolge der einzelnen Gewerke - sowohl was die technischen Notwendigkeiten betrifft als auch die in der Ausschreibung vorzugebenenden Bautermine, Randbedingungen zur Bauausführung usw.
- wenn das der Bauherr macht, soll er dann Ihnen entsprechende Vorgaben für Ihre Leistungen machen?
- wie wird die Zuarbeit geregelt, damit Sie die Leistungsphasen auch gemeinsam abschließen können?
- was ist bei Planungsverzögerungen?

Sie müssen isch dabei darüber im Klaren sein, dass der Terminplaner wesentliche Inhalte der Planung übernimmt und damit in Ihr Planungs-Uhrwerk eingreift, daher sollten alle jetzt schon denkbaren Unstimmigkeiten ebenfalls vertraglich geregelt sein.

- Wann braucht der Terminplaner welche Vorgaben von Ihnen? -> in den Vertrag
- Wer übernimmt die Haftung für die technisch-wirtschaftliche Richtigkeit der Terminplanung? -> Alles in den Vertrag schreiben!
- was - sagt Ihre Planungshaftpflicht - muss erfüllt sein, damit Sie für Ihren Leistungsteil weiterhin Versicherungsschutz haben?

Beim Honorar dann bitte Ihre notwendige Auseinandersetzung mit der Terminplanung nicht vergessen! Ihre Planung muss ja trotzdem funktionieren, deshalb haben Sie einen Einarbeitungs- und Koordinierungsaufwand bzgl. der Terminplanung des Dritten, der nach Abzug der Terminplanungsleistungen wieder an Aufwand bei Ihnen hinzukommt!

Fazit: man kann die Terminplanung jemand anders machen lassen, ob das aber für den AG unter dem Strich eine Honorarersparnis wird, sei dahingestellt.


Und was darf man sich denn bei der Planung unter "nur Details erforderlich" vorstellen? Welche Pläne sollen Sie denn nicht machen, die man für eine Fassadendämmung und für eine Dachmodernisierung normalerweise braucht?

Dass für eine solche Maßnahme üblicherweise weniger Zeichnungen als bei einem Neubau benöitgt werden, ist ja klar, da die Raumaufteilung usw. ja nicht geplant werden muss. Zur Massenermittlung und zur Darstellung der Bereiche, die z.B. nicht mit Polystyrol, sondern mit mineralischer Dämmung versehen werden müssen, werden Sie aber wohl nicht umhinkommen, sich mit Fassadenansichten auseinanderzusetzen.

Weniger Zeichnungen werden bereits dadurch honorartechnisch berücksichtigt, dass nur die Kosten der Sanierungsmaßnahme anrechenbar sind.

Also noch einmal: Sie müssen für eine solche Modernisierung darstellen, was Sie darstellen müssen, und dafür gibt es die vollen Prozentpunkte. Nur wenn jemand anders etwas macht, was bei Ihnen eigentlich dazugehört, ist das eine Minderleistung, die einen Punktabzug rechtfertigt.


Honorartechnisch viel relevanter als ein paar Prozentpunkte Minderung bei den Teilleistungen dürften aber Themen wie Honorarzone, Honorarsatz, Umbauzuschlag und mitverarbeitete Bausubstanz sein. Das muss auf jeden Fall in den Vertrag (bei der mitverarbeiteten Bausubstanz zumindest eine Angabe, was dazu gezählt werden soll; die konkrete Vereinbarung erfolgt ja nach HOAI 2013 erst im Entwurf)!

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Sehr geehrter Herr Doell, vielen Dank für Ihre hilfreichen Informationen. meine Anfrage hatte auch den Hintergrund, dass auf Grund der HOAI 2013 die mitzuverarbeitende Bausubstanz in die anrechenbaren Baukosten mit einfliessen. Insoweit ist jetzt nach neuer HOAI ja wieder etwas "mehr Auskömmlichkeit" gegeben, was manche Auftraggeber aber natürlich zähneknirschend hinnehmen. Also sind beim konkreten Objekt ja die Hertsellungskosten für die Dachdecke und die Aussenwände mit zu berücksichtigen. Freundliche Grüße Doris

Die Definition der mitverarbeiteten Bausubstanz ist so zu verstehen, dass sie bei einem Umbau oder einer Modernisierung stehen gelassen wird anstelle eines Neubaus. Um einen Anreiz für den Planer zu schaffen, dem Auftraggeber solche unnötigen Baukosten zu ersparen und dabei nicht auf eigenes Honorar zu verzichten, wird diese Bausubstanz bei den Kosten mit angerechnet. Nicht dazu gehören jedoch Baukonstruktionen, die bei Umbau und Modernisierung in keinem Fall angerührt werden müssen.

Die amtliche Begründung zu § 2 Abs. 7 führt zur Anrechenbarkeit mitverarbeiteter Bausubstanz ein Beispiel der Straßenverkehrsanlagen an: wenn Deckschichten des Fahrbahnoberbaus erneuert werden, stellen die darunter liegenden Binder- und Tragschichten keine mitzuverarbeitende Bausubstanz dar, da sie zur Deckenerneuerung nicht angetastet werden müssen.

Was ich nachfolgend schreibe, ist eine Vermutung, da ich Ihr Objekt nicht genau kenne.

Ich vermute, dasselbe gilt in Ihrem Fall möglicherweise für die Außenwände. § 2 Nr. 7 der HOAI sagt: "Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird."

Ihr zu planendes Objekt ist nicht die Außenwand, sondern die Dämmung, die daran angebracht wrid. Sie nehmen den Außenputz weg und machen die Dämmung mit einer neuen Schutzschicht außen dran, da wird keine Außenwand "technisch mitverarbeitet". Sorry.

Wenn es ein Flachdach ist, gilt hier für die Konstruktion (tragende Decke) dasselbe. Das, was drüber ist (DIchtung, Dämmung, Außendichtung, Schutzschicht) kommt weg und was neues hin. Die Aufgabe lautet nicht, die Decke zu erneuern.

Deshalb mein Tipp: spielen Sie lieber mit den anderen Honorarparametern, das ist vermutlich erfolgversprechender (da legal verhandelbar) als zu versuchen, die anrechenbaren Kosten mittels technisch oder gestalterisch mitverarbeiteter vorhandener Bausubstanz zu erhöhen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de