Liebes Forum,
ich benötige eure Unterstützung bei folgender Aufgabenstellung:
Ein Erwerber eines 12-Familien-Hauses mit Tiefgarage hat uns – als unabhängiges Büro – gebeten, an einer Übergabe/Abnahme des Gebäudes vor dem Kauf teilzunehmen.
Eine Abnahme als solches stellt kein Problem dar. Jedoch steht man als Inhaber eines Architekturbüros sehr schnell in der Haftung. Daher möchte ich euch fragen, ob jemand von euch diesbezüglich schon Erfahrungen gemacht hat.
Das Honorar hierfür würde ich dann im Stundensatz abrechnen!?
Schon einmal besten Dank für eure Rückmeldung!

Naja, wir Gutachter haben dafür eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Und eine förmliche Abnahme kann ohnehin nur der Bauherr erklären. Allenfalls kannst du eine Mängelauflistung machen.

Was für eine Abnahme soll das denn sein? Der Erbauer des Hauses mit einem Gewerk? Und die anderen alle?

Ich schätze mal, ein potentieller Erwerber muss ohnehin die Mängelbeseitigung erst mal dem jetzigen Bauherrn überlassen.

Ansonsten: wofür sollen Sie dabei sein? Wenn Sie Sachverständiger für Bauschäden sind und nach offensichtlichen Mängeln suchen sollen, könnte ich das verstehen, aber als Planer (Nicht-Sachverständiger) ohne die Planung zu kennen nur dabei sein? Sollen Sie auch was sagen oder für irgend etwas haften?

Fragen Sie doch erst mal den potentiellen Erwerber, was er sich von Ihrem Dabeisein erhofft (schlimmstenfalls - bestenfalls) und beraten Sie ihn, ob das Dabeisein das Richtige wäre oder ob etwas anderes besser geeignet scheint.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Was wars am Ende?

Naja, bislang hat man dem Fragesteller eher wenig geholfen.

An uns werden solche Aufgaben auch oft herangetragen. Die Bauherren und deren Architekten sparen sich die Objektüberwachung der Fachplanung und einer soll am Ende alles in einem Aufwasch prüfen und abnehmen. Ich glaube, dass die an Verantwortung für den Umfang der Abnahme gar nicht denke. Vielleicht kommt das erst im Schadensfall.

Wir klären dann vorher und schreiben auch in die Überschrift der Protokolle sinngemäß etwa wie folgt "Wegen der begrenzten Zeit der Begehung - nach Ausführung der Bauleistung - an folgenden Terminen von Uhrzeit ... bis ..., in der viele Installationen nicht zugänglich oder sichtbar waren, kann keine Haftung für das Gesamtwerk übernommen werden, wie bei einer Objektüberwachung während der gesamten Bauzeit.

Bisher hat das immer geholfen. Jeder Bauherr hat eingesehen, dass wir nicht für alles haften können, was wir nicht gesehen haben. Es kam noch niemand auf die Idee zu sagen, dass wir uns ja hätten kundig machen können. Denn die haben ja auch nur diesen einen Baustellenbesuch bezahlt.


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Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

Aah, die Antwort von Herrn Tietje bringt mich auf den Gedanken, dass die Antworten vielleicht deshalb nicht so hilfreich wie erhofft waren, weil die Fragestellung missverständlich war.

Der Begriff "Abnahme" ist in § 640 BGB definiert als etwas, das ein vertragsmäßig hergestelltes Werk betrifft. Ich ging davon aus, dass der Fragesteller als Architekt das weiß und den Begriff auch so verwendet hat. Danach handelt es sich bei der Abnahme von Bauleistungen um etwas, das am Ende einer Baumaßnahme durch den Auftraggeber einer Baumaßnahme gegenüber dem Unternehmer passiert, mit den Inhalten Feststellen von Mängeln, Erteilung oder Verweigerung der Abnahme, bei erteilter Abnahme Übernahme von Gefahr und Eigentum sowie Betriebs- und Wartungspflichten.

Aus diesem Grund schrieb ich davon, dass der Bauherr der Baumaßnahmen erst einmal selbst Mängel feststellen und eine Abnahme durchführen müsse, bevor ein Erwerber Ähnliches tut. Herr Tietje ging wohl ebenfalls davon aus, dass es sich um die Abnahme von Baumaßnahmen handelt, wobei eine Bauüberwachung nicht stattfand und der angefragte Planer Mängel nur bei einer einmaligen Begehung feststellen soll. Die Haftungseinschränkung bei solchen Tätigkeiten hat das OLG Celle mit Urteil vom 4.7.2007 - 7/U 14/07 bestätigt.

Möglicherweise ging es dem Fragesteller aber gar nicht um eine Abnahme von Bauleistungen, sondern um eine Mängelfeststellung eines in Nutzung befindlichen Bauwerkes.

Hierzu hatte ich bereits angemerkt, dass ein Sachverständiger für Bauschäden dafür ggf. prädestinierter ist und Frau Zeh hat ergänzt. dass die Haftung in solchen Fällen bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auch geregelt ist. Einem Erwerber eines genutzten Hauses ist m.E. auch mehr damit gedient, solche Mängel am Bauwerk durch einen nachweislich qualifizierten Sachverständigen feststellen zu lassen als durch einen "beliebigen" Architekten (ohne der Person des Fragestellers seine Qualifikationen absprechen zu wollen, selbst wenn er das als "kein Problem" sieht).

Vielleicht ist dem Fragesteller damit geholfen, dass er das Urteil des OLG Celle kennt und zukünftig die juristischen Begriffe seines Fachs korrekt verwendet.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de