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HOAI.de - Forum : Haftung für Planungs- und Bauüberwachungsfehler : Falsche Vermessung
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Ungültige Grenzstein, wer trägt die Verantwortung?
Ist der Bauunternehmer verantwortlich für die Richtigkeit der Vermessung?
Beitrag von Nachricht
Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
IP: Logged
icon Falsche Vermessung

Unser Grundstück wurde vom Vermessungsamt vor ca. 6 Jahren vermessen und eine Abmarkung gesetzt. Vor ca. 4 Jahren wurde ein Baukomplex von 3x4 Reihenhäusern errichtet. Vor ca. 2 Jahren haben wir das letzte zum Kauf angebotene Haus gekauft und anschließend den letzten bis dahin fehlenden Zaun erstellt. Jetzt 2 Jahre später 2017 wurden die Grundstücke von der Vermessungsabteilung der Stadt erneut vermessen mit dem Ergebnis, dass die von ihr zuerst gesetzte Abmarkung um ca. 1 m zu unserem Nachteil (ca. 13 qm) positioniert war. Die Vermessungsabteilung teilte mit, dass der Baunternehmer hätte darauf hinweisen müssen, dass frühere Abmarkung als Grundstückgrenze für unserem Grundstück nicht gültig war. Zurzeit der Zaunerstellung gab es nur eine Grenzmarkiung. Der gültige Grenzstein wurde erst jetzt 2017 gestzt.. Der Baunternehmer meint, wir hätten uns bei ihnen erkundigen müssen, ob der Grenzstein richtig positioniert ist. Ich finde das absurd. M. E. haftet der Baunternehmer dafür, was er verkauft hat, ohne dass der Kunde sich beim im über die Richtigkeit der Vermessung versichern muss. Der Nachbar hat kein Interesse die ca. 12 qm zu kaufen.
Meine ist Frage: Trägt der Bauunternehmer die Verantwortung, kann ich eine Schadenersatzforderung verlangen.

____________________________
karl Karch

06.01.2018 at 09:35 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Falsche Vermessung

Guten Tag. Im Rahmen des Bauantrages für die Gebäude müßte doch eine Grundstücksvermessung im Auftrag des Bauunternehmens vorgenommen worden sein, spätestens hier wäre doch die Differenz schon aufgefallen. Lageplan Freiflächen- und Abstandsflächenplan gehören zum Bauantrag und basieren auf dieser Vermessung und diese muß aktuell sein und nicht 2 Jahre alt. In der Regel wird damit ein Ing.-Büro für Vemessung beauftragt, der Zugriffsberechtigung auf die Koordinaten der Grenzsteine hat. Die Grenzsteine können ohne weiteres auch vor Baubeginn gesetzt werden, jedoch sind sie dann gewissenhaft zu schützen.
Ihr Hausverkäufer- in dem Fall der Baubetrieb schuldet ein Werk frei von Mängeln und ein zu kleines Grundstück ist aus meiner Sicht ein Mangel. Gerade bei Reihenhäusern mit ohnehin kleinen Grundstücken.

07.01.2018 at 08:17 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2419
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Falsche Vermessung

Guten Tag,

zunächst einmal habe ich Ihre Dubletten gelöscht; Sie müssen hier einen Betrag immer nur 1 mal posten.

Verstehe ich Folgendes richtig:?

1. Sie haben ein Grundstück der Größe X erworben und ein Haus darauf bauen lassen (von einem Bauträger, dem also das Grundstück vorher gehörte und der auch das Haus gebaut hat, wobei hier wohl vorwiegend relevant ist, dass er vorher Grundstückseigentümer war und nicht dass er gebaut hat, aber evtl. ist ja beides von Bedeutung).

2. Bei Baubeginn war eine Grenze falsch abgesteckt, so dass die vorläufige Abmarkung (vermutlich eine Verpflockung) ein Grundstück der Größe X - 13 m² umfasste.

3a (wahrscheinlich). Nach Jahren stellte sich heraus, dass Sie ihren Zaun zu nahe am Haus gebaut haben, nämlich auf Basis der falschen Verpflockung, und Ihr Grundstück tatsächlich erst 1 m hinter dem Zaun endet. Ihr Garten ist hier also zwischen Haus und Zaun 1 m schmäler als er sein könnte.

3b (unwahrscheinlich): Nach Jahren stellt sich heraus, dass Ihr Garten zwar so breit ist wie er soll, aber Ihr Haus wurde um 1 m zu schmal gebaut. :-)

Ich gehe also mal davon aus, dass 3a zutrifft.

4. Ihr Aufwand (und damit der ggf. zu ersetzende wirtschaftliche Schaden), um jetzt einen Garten in "richtiger" Größe herzustellen, wäre das Versetzen des Zaunes um 1 m weiter nach "außen" und die Umpflanzung bzw. Umgestaltung der Außenanlagen.

5a. Alternativ lassen Sie den Garten so groß wie er ist und finden einen Käufer für den 1 m breiten Streifen. Ist unwahrscheinlich, da man damit wenig anfangen kann, es sei denn, man ist der Nachbar, der damit seinen Garten vergrößert, der aber kein Interesse hat dafür Geld auszugeben.

5b. Als weitere Alternative lassen Sie alles wie es ist, ärgern sich über die zu viel bezahlten 13 m² Grund und lassen den Nachbarn den 1 m-Streifen zusammen mit seinem sonstigen Garten bewirtschaften (was er evtl. ohnehin schon tut).

5c. Sofern der Verkäufer Ihnen die Grenzherstellung schuldet (hängt von Ihrem Vertrag ab) und der endgültige Verkaufspreis für das Grundstück nach der amtlichen Schlussvermessung zu zahlen ist (dto.), würde sich evtl. eine Kaufpreisminderung für die 13 m² Grund ergeben und der Verkäufer hätte den Ärger mit dem 1 m breiten Streifen. Dann wäre Ihr Grundstück zwar kleiner als gewollt, aber zumindest hätten Sie nicht nutzloses Geld ausgegeben.

Wenn ich Ihre Frage richtig verstehe, entspricht der derzeitige Zustand der Variante 5b, die Variante 5a kommt für den Nachbarn nicht in Frage, so dass Sie Variante 4 in Betracht ziehen und sich dabei fragen, wer Ihnen ggf. Schadensersatz zu leisten hat. Variante 5c hängt von einigen Voraussetzungen ab, die Sie ggf. erstmal klären müssten.

Bei allen folgenden Ausführungen überlegen Sie bitte, was Sie für Variante 4 an Zeit und Geld bezahlen und was Ihnen das ggf. sonst von Ihnen gewählte Vorgehen kostet!

Da gibt es zum einen die bereits genannten Einwendungen, dass Sie das längst selbst hätten bemerken müssen, da doch die meisten Bauherren bei solchen Grundstücken einmal nachmessen, ob denn alles im Zusammenhang mit den Grenzen seine Richtigkeit hat. Darauf müssten Sie sich ggf. auch vor Gericht einstellen, dass ein Richter zumindest ein Mitverschulden bei Ihnen sieht.

Das Hauptthema liegt aber in der falschen Verpflockung und der Frage, wer dafür Ihnen gegenüber verantwortlich ist.

Ich würde zunächst einmal beim Vermessungsamt nachhaken, auf welcher Grundlage sie die Verpflockung vorgenommen haben und nach einer Einmeßskizze fragen. Aus der müssten die nach der Verpflockung nachgemessenen Grenzlängen ersichtlich sein.

Dann stellt sich die Frage, welche Qualität die Verpflockung im grundstücksrechtlichen Sinn hat. Lassen Sie sich das doch vom Vermessungsamt mal genau anhand der Gesetztes- und Verordnungslage erklären.

Weiterhin ist der Vertrag mit dem Bauträger genau zu prüfen. Was ist Ihnen zu übergeben bzw. gehört genau zu Ihrem gekauften Leistungs- und Lieferumfang? Was steht dazu im notariellen Kaufvertrag? Offensichtlich gehörte ja der Zaun nicht zum Bauträgergeschäft, sonst wäre das einfach: Sie würden den Bauträger auffordern, Zaun und Außenanlagen an richtiger Stelle auszuführen.

Wichtig ist dabei im Vertrag die Regelung zur endgültigen Vermarkung der Grenze mit Grenzsteinen.

Und dann kommt natürlich noch hinzu, was Frau Zeh schon angemerkt hat: nach vielen Baubescheiden darf erst mit dem Bau begonnen werden, wenn eine amtliche Schnurgerüstabnahme stattgefunden hat (die soll nämlich genau solche Fälle vermeiden). Das müsste sich aus dem Baubescheid ergeben, der Ihnen ja hoffentlich vorliegt oder den Sie sich vom Bauträger oder der Gemeinde / Baubehörde in Kopie besorgen können. Wenn das der Fall ist, sollten Sie sich diese Freigabebescheinigung mit den Vermessungsdaten dazu auch geben lassen.

Damit können Sie evtl. erst einmal herausfinden, was eigentlich genau an welcher Stelle schief gelaufen ist.

Aber:

Wer Ihnen was schuldet (und dafür haftet), ergibt sich aus Gesetz oder Vertrag. Dazu braucht es zum einen Informationen Ihrerseits und zum anderen juristischen Rat, den wir hier nur sehr begrenzt und allgemein geben können. Sie gehen damit also wahrscheinlich besser zum Baufachanwalt. Das ganze ist nämlich keine Honorarfrage (für die dieses Forum gedacht ist).

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

07.01.2018 at 11:51 Uhr
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Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
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icon Re: Re: Falsche Vermessung

quote:
C.Zeh wrote:
Guten Tag. Im Rahmen des Bauantrages für die Gebäude müßte doch eine Grundstücksvermessung im Auftrag des Bauunternehmens vorgenommen worden sein, spätestens hier wäre doch die Differenz schon aufgefallen. Lageplan Freiflächen- und Abstandsflächenplan gehören zum Bauantrag und basieren auf dieser Vermessung und diese muß aktuell sein und nicht 2 Jahre alt. In der Regel wird damit ein Ing.-Büro für Vemessung beauftragt, der Zugriffsberechtigung auf die Koordinaten der Grenzsteine hat. Die Grenzsteine können ohne weiteres auch vor Baubeginn gesetzt werden, jedoch sind sie dann gewissenhaft zu schützen.
Ihr Hausverkäufer- in dem Fall der Baubetrieb schuldet ein Werk frei von Mängeln und ein zu kleines Grundstück ist aus meiner Sicht ein Mangel. Gerade bei Reihenhäusern mit ohnehin kleinen Grundstücken.



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karl Karch
07.01.2018 at 12:12 Uhr
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Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
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icon Re: Re: Re: Falsche Vermessung

Herzlichen Dank für Ihren Rat. Ich bin auch der Meinung, dass der Baunternehmer die Verantwortung trägt. Die Vermessungsabteilung der Satdt meinte auch, dass der Bauunternehmer hätte uns informieren müssen, zumal imKaufvertrag diesbezüglich nichts beschrieben ist.


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karl Karch

07.01.2018 at 12:19 Uhr
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Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
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icon Re: Falsche Vermessung

Herzlichen Dank für Ihre Stellungnahme.
Die Vermessungsabteilung der Stadt. die die beiden Vermessungen in einem Zeitraum von ca. 4 Jahren durchgeführt hat, meinte auch, dass der Bauunternehmeer hätte uns informieren müssen.

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karl Karch

07.01.2018 at 12:22 Uhr
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Karesz45
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Beiträge: 11
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icon Re: Re: Falsche Vermessung

Besten Dank für die sehr ausführliche Beurteilung der Saclage.
Ich möchte dazu erwähnen, dass wir kein Grundstück, sondern ein zuvor komplett errichtetes Haus, das als Musterhausgedient hatte, gekauft haben. Ihre Annahme 3a und 4 Stimmen zu. Der Nachbar hat kein Interesse Geld auszugeben. Die Erstellung des Zaunes war im Kaufpreis nicht enthalten, aber wurde auch nicht erwähnt, dass ein für die Grenzziehung nicht gültige Abmarkung gesetzt wurde. Der Zaun wurde falsch errichtet, da nur ein falsch positionierte Abmarkung vorhanden war.
Ich meine, es kann nicht unsere Aufgabe sein, die Vermessung zu kontrollieren, da wir das Haus vermeintlich mit richtig gesetzter Grenzsteine gekauft haben. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgte ca. 2 Jahre früher, bevor die erneute Vermessung durchgeführt wurde. Schon die Tatsache, dass 2 Mitarbeiter des Baunternehmers versucht haben mir telefonisch klar zu machen, dass ich den "Schwarzen Peter" habe, deutet darauf hin , dass ihnen bewußt ist, dass sie nicht außer vor sind. Ich meine, der Baunternehmer trägt eindeutig die Verantwortung, oder?

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karl Karch

07.01.2018 at 13:05 Uhr
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C.Zeh
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Registriert seit: 03.12.2004
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icon Re: Falsche Vermessung

Sie bekommen nur als amtlich zugelassener Vermessungsingenieur überhaupt die Koordinaten für Grenzsteine.Also können Sie als Käufer oder Bauherr die richtige Abmarkung gar nicht kontrollieren. Üblicherweise wird eine Grenzverhandlung gemacht bei der Feststellung von Grundstücksgrenzen udn alle Beteiligenten unterzeichnen darüber eine amtliche Urkunde. Das sollten Sie auch mal recherchieren.

07.01.2018 at 13:57 Uhr
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Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
IP: Logged
icon Re: Falsche Vermessung

Besten Dank für Ihre Ergänzung. Die Grenzverhandlung hat in der Tat statgefunden, allerdings erst ca. 2 Jahre nachdem wir das Hauf gekauft und bezahlt haben. Erst bei dieser Grezverhandlung/Vermessung wure die falsch gesetzte Abmarkung festgestellt. Das Dukument der Neuvermessung haben wir per Post erhalten und nachträglich, unterschrieben. Damit haben wir nur die neue ermittelte Grenze akzeptiert. Kann es ein Problem sein, dass wir das unterschteiben haben?

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karl Karch

07.01.2018 at 14:28 Uhr
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C.Zeh
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Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
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icon Re: Falsche Vermessung

Ja klar ist das ein Problem, das sehen Sie doch gerade. Sie müssen glaube ich, den Weg durch die Ämter machen. So oder so.

07.01.2018 at 14:36 Uhr
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Karesz45
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 04.01.2018
IP: Logged
icon Re: Falsche Vermessung

Danke für die Info. Uns scheint, den Aufwand zu ermitteln, wer die Verantwortung trägt, wird größer als ich dachte, zumal wir ca. 260 km vom Haus entfernt wohnen. Das Haus ist vermietet. Ich werde aber den Aufwand nicht scheuen. Nochmal besten Dank. Gruß: Karch

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karl Karch

07.01.2018 at 14:46 Uhr
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HOAI.de - Forum : Haftung für Planungs- und Bauüberwachungsfehler : Falsche Vermessung Neues Thema erstellen Neue Umfrage erstellen Antworten auf den Beitrag
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