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HOAI.de - Forum : Allgemeines : Erfolgsplanung durch Architekt
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Beitrag von Nachricht
Forumer
Level: Member
Beiträge: 27
Registriert seit: 06.01.2012
IP: Logged
icon Erfolgsplanung durch Architekt

Guten Tag,
ich hoffe auf eure Hilfe.
Wir haben auf unserem Grundstück mehrere Mehrfamilienhäuse "gebaut" und die Wohnungen verkauft. Ein Architekt (Freund unseres Freundes) hat uns eine Planung und ein LV aufgestellt und die Baukosten auf Grundlage der Ihm vorliegenden Angebote der Baufirmen kalkuliert. Auf die Baukosten haben wir die Nebenkosten und unseren Gewinn aufgeschlagen und den m²-Preis für die Wohnungen festgelegt.
Bei der Abrechnung der Baumaßnahme hat sich herausgestellt, dass sich die Baukosten durch die verschiedenen Nachträge um 15% erhöht haben. Die Nachträge sind die vom Architekt vergessenen und nicht berücksichtigten Bauleistungen, die Baufirmen natürlich im Stundenloh "fleißig" abgerechnet hat. Dadurch hat sich unser Gewinn fast halbiert (mehrere Hunderttausende €!!).
Meine Frage: Kann der Architekt für die nicht "erfolgreiche Umsetzung" belangt werden? Ich meine auch finanziell.
Vielen Dank für eure Hilfe im Voraus.
FORUMER

23.01.2018 at 12:42 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2424
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Wenn Sie keine Baukostengarantie vereinbart haben, wird es wohl etwas schwerer mit der Haftung für Kostenüberschreitungen beim Planer.

Denn für eine Haftung bei Bausummenüberschreitungen braucht es eine Pflichtverletzung des Architekten (OLG Köln, 15.2.1994 - 19 U 191/92). Zur Klärung möglicher Planungsfehler des Architekten (die dann evtl. (!) eine Haftung nach sich ziehen) müsste man den genauen Vertragsinhalt kennen. Was war alles geschuldet?

Gab es denn eine Kostenschätzung und eine Kostenberechnung sowie Vergleiche mit den Kostenanschlägen?

Haben Sie je mit dem Architekten darüber geredet, dass Sie aufgrund von bestimmten Kostenangaben von ihm die Verkaufspreise festlegen wollen?

Haben Sie sich mal im Vorfeld erkundigt, wieviel Prozent Abweichung die Rechtsprechung oder Kommentierung bei verschiedenen Kostenermittlungen vorsieht, ohne dass diese als fehlerhaft gelten? Z.B. http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=1545&page=0#5579

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

23.01.2018 at 14:20 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Ich möchte die Antwort von Herrn Doell noch ergänzen: Eine Bauträgerkalkulation hinsichtlich der Verkaufspreise berücksichtigt nicht nur die Baunebenkosten; dem Bauträger entstehen ebenfalls Kosten für Bürgschaften, Kredite, Zinslasten etc. über die Bauzeit. Sie schreiben, Ihr Gewinn hat sich fast halbiert, obwohl die Baukosten nur 15 % höher lagen. Das scheint mir nicht ganz schlüssig, aber ich kann mich auch irren. Die nächste Frage ist, welche Bauverträge geschlossen wurden? Pauschal- oder Einheitspreise als Abrechnungsbasis? Und letztendlich, mehrere hundertausende Euro Stundenabrechnung- das muß doch jemanden vorher aufgefallen sein?

23.01.2018 at 17:13 Uhr
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Forumer
Level: Member
Beiträge: 27
Registriert seit: 06.01.2012
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Danke für die Antworten und hinweisenden Fragen.
Die Konstellation ist hier etwas komplizierter (leider).
Unsere Firma X hat eine Firma Y (Geschäftsführer der Architekt) mit der Projektumsetzung beauftragt. Mit der Firma Y wurde ein Projektmanagement Vertrag über die wirtschaftliche und technische Abwicklung des Bauvorhabens (u.a. LPH 1-9 +Statik+ Betreuung der Kaufinteressenten) geschlossen, allerdings ohne Gewinn- und Baukostengarantie. Zur Vereinfachng der Abwicklung wurde mit dem Architekt ein Geschäftsführer Vertrag für unsere Firma X geschlossen. Also wurde der Architekt der GF unserer Firma X mit allen Privilegen.
Auf Grundlage der Kostenschätzungen (-berechnungen) haben wir mit unserem GF (Architekt) die Verkaufspreise festgelegt. Der Architekt (Projektmanager und GF) hat auf Grundlage seiner LV für alle Gewerke die Angebote der Baufirmen eingeholt. Die Angebotspreise stimmten mit seiner Kalkulation überein, so dass die entsprechenden Baufirmen beauftragt wurden. Also laut Ausschreibungsergebnissen haben sich die Herstellkkosten und unser Gewinn bestätigt.
Während der Bauausführung kamm es vermehrt zu Nachträgen, u.a. für die nicht ausgeschriebenen (vergessenen) Leistungen. Diese Nachträge haben die Herstellkosten in die Höhe getrieben mit den bereits beschriebenen Konsequenzen. Darüber wurden wir (Firma X) nicht im vollen Umfang und detalliert informiert.
Wir bzw. die Firma X sind der Meinung, dass der Architekt (der "Allmächtige", siehe oben) seine Pflichten als Planer, Projektmanager und GF verletzt hat und für den entgangenen Gewinn der Firma X bzw. entstandenen Schaden aufkommen soll (muss). Es wird wahrscheinlich nicht einfach den Schaden nachzuweisen und beziffern.
Was meint ihr?

24.01.2018 at 11:45 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2424
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Verstehe ich das richtig: Sie haben jemand in ihrem eigenen Haus X als GF angestellt, der in Personalunion auch GF einer Planungsfirma Y ist und vom Selbstkontraktionsverbot befreit war, so dass er seiner Firma Y Aufträge erteilen konnte?

Kann man klären, welche Aufgaben er als GF von X (=Angestellter, evtl. keine Haftung für Fehlverhalten) und welche als GF von Y (=Haftung aus BGB und Werkvertragsrecht) wahrgenommen hat?

Ganz ehrlich: ohne Anwalt wird das nix!

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

24.01.2018 at 18:28 Uhr
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Forumer
Level: Member
Beiträge: 27
Registriert seit: 06.01.2012
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Ja, so war das.
Den Architekt und sein Büro kennen wir schon seit einigen Jahren und auch ein Vorhanben bereits mit ihm abgewickelt. Wir haben ihm vertraut (leider).
Unsere Firma X war vorhabenbezogen gegründet. Und weil wir auch woanders beschäftigt sind und keine Zeit für die Abwicklung hatten, haben wir mit dem Büro vom Architekt einen PM-Vertrag geschlossen und parallel ihn als GF unserer Firma X mit gesammter Vollmacht benannt. Das Bezahlen aller Rechnungen ging allerdings nur mit unserer Zustimmung.
Unserer Meinung nach waren die Planung und das LV eindeutig fehlerhaft und nicht vollständig vom Architekt (PM und GF) aufgestellt. Und somit sind die Herstellkosten (auf diesem Stadium des Projektes) von unserem Projektleiter und GF zu niedrig angesetzt worden. Während der Ausführung sind die Herstellkosten durch die Nachträge natürlich explodiert, was im Endeffekt zur wesentlichen Minderung unserer Gewinne geführt hat. Die Nachträge könnte man als "sowieso Leistungen" ansehen, allerdings wurden diese im Gesamtpaket nicht einkalkuliert und wurden somit aus unseren Gewinnen "finanziert". Man hätte die Wohnunhen teurer verkaufen müssen.
Beim Rechtsstreit wird es wahrscheinlich darum gehen, ob durch das Verhalten des GF, PM und Architektes uns ein Schaden entstanden ist und wie groß.
Und ja, wir sind ebenfalls der Meinung - ohne Anwalt wird nix.

25.01.2018 at 09:02 Uhr
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kleinsteff
Level: Sr. Member
Beiträge: 208
Registriert seit: 16.09.2015
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Bedauerlich für Sie, aber hochinteressant im Grunde.
Es würde mich freuen, wenn Sie hier über den Ausgang des Ganzen Bericht erstatten könnten.

Ich hoffe, nie in die Bredoullie zu kommen, mit einem Freund Geschäfte machen zu müssen. Ich versuche es so gut es geht zu vermeiden, auch wenn es sich nur um den Kundendienst an Fahrzeugen handelt.... Wegen solcher Geschichten weiß ich wieder, warum.

25.01.2018 at 12:06 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Das wird nicht nur ohne Anwalt nix, das wird auch ohne Gutachter nix. Der muß die Baukostenüberziehung hisichtlich geschuldetem Bau-Erfolg prüfen und eine Rückrechnung nachträglich machen. Die rechtliche Einschätzung, welche bauvertraglichen Bedingungen zu Mehr-/ Minderkosten geführt haben, da ist der Anwalt der richtige Ansprechpartner. Der wird auch das Innen- und Außenverhältnis zwischen X-Y prüfen können.
Aber Baukosten nachträglich zu plausibilsieren und Stundenleistungen zu untersuchen, das kann ein teures Gutachten werden. Zumal der geschuldete "Sollzustand" fehlt, da Sie ja keine Baukostenobergrenze vereinbart haben. Und wenn ich es richtig verstanden habe, dann hat der "Architektenprojektmanagergeschäftsführer" auch die Bauverträge geschlossen und Sie haben "bloß" die Rechnungen bezahlt bzw. die Bank zur Auszahlung angewiesen?
Das heißt Sie haben die Kostenkontrolle bewußt völlig aus der Hand gegeben und mit 15% mehr Gewinn gerechnet? Dann kann man auch sagen, dann nehmen Sie die Folgen billigend in Kauf . Ich will Ihnen nicht zu nahe treten, es ist nicht böse gemeint, denke aber, es hätte WESENTLICH schlimmer kommen können (Geld weg, Bau nicht fertig etc.) und Sie haben verdammt viel Glück gehabt mit diesem Freibrief.





[Edited by C.Zeh on 25.01.2018 at 13:41 Uhr]

25.01.2018 at 13:16 Uhr
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Forumer
Level: Member
Beiträge: 27
Registriert seit: 06.01.2012
IP: Logged
icon Re: Erfolgsplanung durch Architekt

Und da ist noch eine interessante Frage, die die Vergütung der Lestungen betrifft.
Wie ich bereits sagte, wurde mit dem Architekt ein PM-Vertrag geschlossen.
Hier ein Auszug zum Thema Auftrag: "Der AG (also wir) überträgt dem AN (also Architekt) die wirtschaftliche und technische Baubetreuung zur Vorbereitung, der Durchführung und Abwicklung des Bauvorhabens, sowei das gesamte Projektmanagement für das errichtende Bauvorhaben einschl. sämtlicher erforderlichen Planungsleistungen (z.B. LPH 1-9, §34 HOAI und der Statik) und der Bauausführung"
Hier ein Auszug zum Thema Honorar: "Das Honorar für die Tätichkeiten wird pauschalisiert und in bestimmten Teilbeträgen (Zahlungsplan) nach Erfüllung abgegolten"
Das vereibarte Pauschalhonorar ist allerdings weniger als das "normale" Honorar für das Objekt gemäß HOAI Tabelle.
Meine Frage: Kann der Architekt eine Honorar-Nachforderung stellen oder gilt das Pauschalhonorar?

26.01.2018 at 08:11 Uhr
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