Nach § 11 HOAI sind mehrere Gebäude (Objekte) getrennt abzurechnen.

Wie verhält es sich bei einem Schulgebäude mit folgenden Funktionen (Nutzungsarten) in einem Gebäude:

Turnhalle
Tiefgarage
Kulturzentrum
KiTa
Berufschule

Guten Tag,

ein Gebäude ist ein Gebäude, da unterscheiden sich zunächst einmal die Konstruktion (d.h. die Funktionen sind nicht in konstruktiv getrennten Baukörpern, sondern in einem Baukörper untergebracht) und die HOAI nicht. Dass in dem konstruktiv zusammenhängenden Gebäude mehrere unterschiedliche Funktionsbereiche untergebracht sind, drückt sich honorartechnisch in der Bestimmung der Honorarzone nach § 35 Abs. 2 HOAI im Kriterium Nr. 2 "Anzahl der Funktionsbereiche" aus.

Eine Tiefgarage gehört jedoch zunächst einmal nicht zum Gebäude. Tiefgaragen sind in jedem Fall eine eigenes Objekt, so z.B. gem. Urteil des KG vom 19.05.20015 - 10 U 24/01 (nachfolgend BGH, 08.02.2007 - VII ZR 228/05 = NZB zurückgewiesen) mit dem Leitsatz "Der Gesichtspunkt, dass die Wände der Tiefgarage zugleich tragende Wände des darüber liegenden Gebäudes sind, nimmt einer ansonsten selbständigen Tiefgarage nicht ihre Selbständigkeit".

Bei der Tiefgarage kommt es jedoch darauf an, ob sie als Gebäude oder als Ingenieurbauwerk zählt. Nach den Objektlisten der HOAI gibt es als "Gebäude der Infrastruktur" sog. "Tiefgaragen mit integrierten weiteren Nutzungsarten" und als "Sonstige Einzelbauwerke" bei den Ingenieurbauwerken "eigenständige Tiefgaragen". Was darunter zu verstehen ist, ist in der HOAI selbst nicht näher erläutert.

Ich persönlich sehe "Tiefgaragen mit integrierten weiteren Nutzungen" als solche an, in denen typische Gebäudenutzungen stattfinden, also z.B. Aufenthaltsräume, Lager- und Kellerräume, Toiletten, Werkstätten o.ä. Es gibt aber auch Sachverständigenkollegen, die der Ansicht sind, Tiefgaragen als Gebäude gem. Objektliste gäbe es gar nicht und sie seinen immer Ingenieurbauwerke, dabei seien dann Aufzüge und Treppenhäuser räumlich aus dem TG-Geschoss "auszuschneiden" und dem Gebäude darüber zuzuordnen.

Fazit: Eine TG und das Gebäude darüber sind auf jeden Fall 2 Objekte. Ob die TG ein Gebäude oder ein Ingenieurbauwerk ist und wo die räumliche Grenze zum darüberliegenden Gebäude zu ziehen ist, muss im Einzelfall anhand der konkreten Planung entscheiden werden.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Herzlichen Dank für die rasche Beantwortung

Hallo,

ich möchte hierzu ergänzen, dass alle Ihre aufgeführten Nutzungsarten

Turnhalle
Tiefgarage
Kulturzentrum
KiTa
Berufsschule

selbstständige Objekte im Sinne der HOAI darstellen.
Die Tiefgarage ist ein selbständiges Ingenieurbauwerk, alle anderen fallen in das Leistungsbild Gebäude. Insbesondere dann ist die Tiefgarage ein selbständiges Objekt der Ingenieurbauwerke, wenn sie anderen Objekten dient.
Alle Nutzungen sind voneinander unabhängig. Die Kita wird sicherlich nicht über den Eingang der Berufsschule zugänglich sein. Auch für das Kulturzentrum wird es vermutlich eigene Öffnungszeiten geben, die eine unabhängige Erschließung von den anderen Funktionen fordern. Die Turnhalle wird neben einer schulischen Nutzung auch durch Vereine oder andere Institutionen genutzt werden. Vielleicht auch durch die Kinder der Kita.
Dass alle Nutzungsarten so miteinander verwoben sind, dass eine räumliche Abtrennung der einzelnen Funktionen möglich ist, kann ich mir nicht wirklich vorstellen. Somit kann es sich nicht um ein „Gebäude“ handeln.
Das Schulgebäude wird sehr wahrscheinlich so gegliedert sein, dass die einzelnen Funktionen selbstständig nebeneinander funktionieren. Somit handelt es sich auch um selbstständige Objekte. Auch dann handelt es sich um selbständige Gebäude, wenn sie nur durch eine (gemeinsame) Trennwand abgetrennt sind oder im Brandfall ein Gebäude durch die andere Nutzung entfluchtet wird. Können die Kita, das Kulturzentrum, die Berufsschule und Turnhalle unabhängig voneinander genutzt werden, so stellen Sie selbstständige Objekte dar. Die konstruktive Trennung verläuft entlang der Trennwand.
Bei der Frage, um wie viel Objekte es sich handelt, kann ein Blick in die Objektliste (für Gebäude Anlage 10.2 HOAI) hilfreich sein. Hier sind die Objekte (jedenfalls überwiegend, aber leider nicht immer korrekt) nach „Anschauung des täglichen Lebens“ einzeln gelistet.


Dipl.-Ing. Elisabeth Heinemann
Honorarsachverständige

info@hoai-heinemann.de
www.hoai-heinemann.de