Guten Tag,

meine Frage bezieht sich auf die Erstellung eines Honorarangebotes als Architekt auf Grundlage einer Baukostenvereinbarung bei Beauftragung der Leistungsphasen 1-4 für ein Einfamilienhaus. Der Bauherr macht dazu auf Grundlage eines Vorentwurfs Angaben zu den Baukosten, die knapp kalkuliert, aber grundsätzlich nicht realitätsfern sind und damit einvernehmlich festgelegt werden können. Wenn von Bauherrenseite eine Baukostenvereinbarung gewünscht wird, die etwa im Rahmen der zu erwartenden Kosten liegt, biete ich auf Grundlage der Teilleistungstabellen auch keine Leistungen für Kostenschätzung und Kostenberechnung mit an. Bei Beauftragung späterer Leistungsphasen halte ich das nicht für möglich, bei Lph 1-4 sehe ich das eigentlich als eine angemessene Lösung für Planer und Bauherr. Ist dieses Vorgehen ihrer Einschätzung nach HOAI-konform?

Vielen Dank

Hallo Pat,
m. E. ist die Frage nicht ganz richtig. Die HOAI regelt für gängige Bauvorhaben die Vergütungen, sofern sie erbracht werden. Wenn die Kostenberechnung nicht erbracht wird, darf sie nicht abgerechnet werden. Die HOAI regelt nicht, dass sie erbracht werden muss, außer, dass das Honorar bei üblichen BV auf Basis derselben berechnet wird: "Aha, dafür ist sie eigentlich erforderlich!“, „Solange es sie nicht gibt, wird das Honorar nach der Kostenschätzung abgerechnet.“ Deshalb sind beide (eigentlich) erforderlich. Außer man pauschaliert im Rahmen der Unter- und Obergrenzen der HOAI. Dann könnte man sich beide sparen.
Allerdings bin ich deshalb stutzig geworden, weil ich gerade bei einer Baukostenvereinbarung erst recht nicht ohne die Zwischenschritte zur Prüfung der Kosten arbeiten würde. Es ist besonders im Interesse des Bauherrn, aber auch des Planers, dass eine enge Kostenkontrolle stattfindet, um die Baukosten an Meilensteinen überprüfen zu können. Sonst kommt die eventuell böse Überraschung erst bei der Ausschreibung.

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Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

Der BGH hat bereits am 24.04.2014 - VII ZR 64/13 entscheiden, dass § 6 Abs. 2 HOAI 2009 (und in Folge auch § 6 Abs. 3 HOAI 20013) von der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage zur HOAI nicht abgedeckt und daher unwirksam ist. Durch sie wäre es nämlich möglich, von der gesetzlichen Vorgabe abzuweichen, dass ein Honorar zwischen Mindest- und Höchstsätzen berechnet wird (wenn die Baukostenvereinbarung von zu niedrigen Baukosten ausgeht). Diese Regelung der HOAI ist daher so zu betrachten, als existiere sie nicht.

Davon unabhängig kann man natürlich das Honorar aufgrund vorab angenommener Kosten fixieren. Das hat für den Bauherrn die Konsequenz, dass er bei tatsächlich niedriger liegender Kostenberechnung mehr als den Mindestsatz bezahlt und für beide, dass bei tatsächlich höher liegender Kostenberechnung die Mindestsätze einklagbar sind und i.d.R. auch von den Gerichten bewilligt werden. Wofür als die Fixierung?

Unabhängig davon gilt, worauf Herr Tietje schon hingewiesen hat, § 8 Abs. 2 HOAI, wonach für nicht übertragene Leistungen kein Honorar berechnet werden darf. Gleichzeitig ist im Rahmen der Bauherrenberatung gut zu überlegen, auf welche Leistungen dieser verzichten will und sollte. Ich habe in meiner jahrzehntelangen Berufspraxis ein einziges Mal davon gehört, dass einem Bauherrn die Kosten egal waren (er hatte ein paar Millionen geerbt), Hauptsache das Haus erschien hinterher in einer renommierten Architekturzeitschrift. Alle anderen mir bekannten Bauherrn schauen aufs Geld. Wie will man Varianten vergleichen und Konstruktionen usw. festlegen, wenn man nicht weiß, was das kosten soll? Und wie will man Angebote bewerten, wenn man nicht weiß, was es kosten sollte?

Also wenn auf Kostenermittlungen in Lph. 2 und 3 verzichten werden soll, dann kann man konsequenterweise auch auf alle Kostenvergleiche verzichten, auf die vom Planer bepreisten LVs und auf eine Kostenfeststellung - natürlich mit entsprechenden Prozentpunktreduzierungen in den Lph. 3, 6, 7 und 8.

[Edited by fdoell on 05.02.2019 at 08:26 Uhr]

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
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www.doellconsult.de

Ich kann mich Herrn Doell nur anschließen. Ergänzend möchte ich aber darauf hinweisen, dass man sich als Planer keinen Gefallen tut auf die Kostenermittlungen der Leistungsphase 2 und 3 zu verzichten – außer der Auftraggeber wünscht das ausdrücklich (unbedingt schriftlich bestätigen lassen!). Denn wenn am Ende die Baukosten höher ausfallen, wird man sehr schnell angreifbar… z.B. hat man nicht richtig zum „gesamten Leistungsbedarf“ beraten (LP 1c).

Ich habe es in der Praxis immer wieder erlebt, dass private Bauherren, insbesondere beim Eigenheim (wie sie sagen) nur die „echten Kosten“ aus Angeboten sehen möchten und keine „berechneten“. Gerade in solchen Fällen würde ich nie auf die Übergabe der Kostenschätzung und Kostenberechnung verzichten. Denn bei diesen Bauherrn fällt einem als Planer das Kostenthema meist später wieder auf die Füße.

Allgemeiner Hinweis: Die Anwendung des § 8 Abs. 2 HOAI ermöglicht dem Planer sich nur diejenigen Grundleistungen beauftragen zu lassen, die für das Bauvorhaben erforderlich sind. Binden Sie den Bauherrn in die Auswahl der Grundleistungen ein, vor allem nicht alle Grundleistungen beauftragt werden sollen. Beraten Sie ihn über den Inhalt, den Sinn und die Erforderlichkeit der entsprechenden Grundleistungen und protokollieren Sie anschließend das Gespräch. Erklären Sie Ihrem Bauherrn, dass die Planungsleistungen des Architekten ihr Geld wert sind. Wer an Kostenermittlungen spart, fast immer am falschen Ende.



Dipl.-Ing. Elisabeth Heinemann
Honorarsachverständige

info@hoai-heinemann.de
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Vielen Dank für die ausführlichen und hilfreichen Antworten. Ich bin mir tatsächlich unsicher wie ich mit Anfragen umgehen kann, die sich nur auf die Leistungsphasen 1-4 beziehen. Dieser Sonderfall ist für mich als Planer grundsätzlich nicht besonders attraktiv, was ich den Bauherren auch erkläre. Ich bin in diesem Fall aber auch nicht bereit, tiefergehende Kostenberechnungen sowie Aussagen zur Terminierung zu treffen, da mich der Bauherr auf eigenen Wunsch ja nicht mit der Fortschreibung beauftragen will. Deswegen erscheint mir in diesem Fall eine Fixierung eigentlich als der gangbarste Weg.
Kostenschätzung und Kostenberechnung biete ich bei Teilbeauftragung Lph 1-4 nicht an und rechne es natürlich auch nicht ab.

@Herr Tietje

Ich bin ganz bei Ihnen. Sobald spätere Leistungsphasen mit beauftragt werden, was ja auch dem Regelfall entsprechen sollte, ist der Weg über Kostenschätzung und Kostenberechnung auf jeden Fall der richtige Weg, damit gegebenenfalls auch rechtzeitig planerisch reagiert werden kann.

@ Herr Doell

Ich habe die Ausführungen zur Unwirksamkeit der Baukostenvereinbarung auch nachgelesen. Auch das ist für mich völlig nachvollziehbar. Wenn ich Sie richtig verstehe ist eine Fixierung der Baukosten eigentlich nur möglich, wenn diese letztendlich wieder durch eine Kostenberechnung überprüfbar gemacht werden, um Sicherzugehen das weder die Mindestsätze unterschritten, noch die Höchstsätze überschritten werden. Das ist auch soweit logisch. Hier bin ich wieder am eigentlichen Grund meiner Frage. Ich biete bei Lph 1-4 aber normalerweise keine Kostenberechnung und Kostenschätzung an. Das ist dann meiner Interpretation nach entweder nicht zulässig oder es reicht aus, wenn der Bauherr nachvollziehbare Baukosten vorlegt, die von mir soweit überprüfbar sind, dass man sich im realistischen Rahmen bewegt und man das Honorar fixiert.

@ Frau Heinemann

Ich stimme ihren Ausführungen auch zu. Wenn nach Wunsch des Bauherren keine Bauauftragungen Lph 1-8 oder zumindest 1-5 gewünscht wird, halte ich eine Bearbeitung grundsätzlich für schwierig. Ganz abgesehen davon entspricht das Ergebnis am Ende nie dem was man sich eigentlich überlegt hat. Mir geht es tatsächlich darum wie ich mit diesem Sonderfall Lph 1-4 umgehen kann. Die Kostenermittlung in den früheren Leistungsphasen halte in diesem Fall für schwierig. Wenn der ausdrückliche Wunsch des Bauherren besteht, kann ich mir eigentlich nur eine Bearbeitung auf Grundlage von vorab fixierten Baukosten vorstellen.

Noch einmal vielen Dank an alle für den wertvollen Input.


[Edited by Pat2904 on 05.02.2019 at 19:16 Uhr]