Wir haben unser Bauvorhaben einem Bauträger übergeben, der wiederum hat einen Rohbauer beauftragt.

Leider ist unser Bau (EFH) um ca. 7 cm zu hoch.

Welche Konsequenzen können sich für uns oder Dritte ergeben.
Welche finanziellen Auswirkungen bedeute es für uns, für den Bauträger uns gegenüber, ggf. für den Rohbauer und unseren Nachbarn/Gemeinde.

Herzlichen Dank im Voraus für die Antworten !

Hallo "Baui",

einige Fragen stehen hier im Vordergrund:

1. Wer hat die Hoehenueberschreitzung festgestellt?

2. Wird Ihr Gebaeude im Bereich eines festgesetzten Bebauungsplanes verwirklicht, der Hoehen vorgibt?

3. Werden ggf. Abstandsflaechen zu den angrenzenden Grundstuecken nicht eingehalten?

4. Fungieren Sie oder der Bautraeger gegenueber der Bauaufsicht als Bauherr (wer hat den Bauantrag unterschrieben)?

Zu 1.: Wurde die Hoehenueberschreitung durch einen oeffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieur festgestellt, so ist die Sache nicht ganz unproblematisch. Dieser muss der Bauaufsicht gegenueber erklaeren, dass die Ausfuehrung des Gebaeudes den eingereichten und genehmigten Bauvorlagen entspricht. Entspricht das Gebaeude nicht der Baugenehmigung, kann die Bauaufsicht auf Nachbesserung des Gebaeudes oder auf Ueberarbeitung der Bauvorlagen (Nachtrag zur Baugenehmigung) bestehen.

Zu 2.: Sollten Hoehen festgesetzt sein, so kann seitens der Bauaufsicht bis zur Klaerung der Verantwortlichkeit fuer die Hoehenueberschreitung ein Baustop verhaengt werden. Da der gem. Landesbauordnung bestellte Bauleiter fuer die ordnungsgemaesse Durchfuehrung der Baumassnahme verantwortlich ist, muss sich dieser auch hauptsaechlich der ganzen Sache annehmen.

Zu 3.: Sollten Abstandsflaechen zu den Nachbarbrundstuecken von der Ueberschreitung betroffen sein, so kann ggf. im sogenannten vereinfachten Nachbarschaftszustimmungsverfahren die Ueberschreitung durch die Nachbarn gebilligt werden.

Zu 4.: Fungiert der Bautraeger gegenueber der Bauaufsicht als Bauherr, so koennen Sie sich ganz entspannt zuruecklehnen. Sie haben vom Bautraeger "1 Stueck Haus" gekauft, beschrieben durch maßstaebliche Zeichnungen, eine Bauleistungsbeschreibung und einen Kaufvertrag mit Zahlungsplan, gebunden an Baufortschritte. Dieses Stueck Haus muss in allen Belangen den rechtlichen Grundlagen und den anerkannten Regeln der Bautechnik entsprechen. Sollte die Ueberschreitung der Hoehe ein Problem darstellen, so muss sich der Bautraeger mit der Loesung des Problems beschaeftigen, nicht aber Sie, da Sie ja - wie gesagt - ein Stueck Haus gekauft haben. Mehrkosten gegenueber dem geschlossenen Vertrag duerfen aber in gar keinem Fall anfallen, das Risiko liegt in diesem Fall eindeutig beim Bauherrn, somit (vermutlich) beim Bautraeger.

Gruesse,

Johannes Heyne, Dipl.-Ing. Architekt
GH Architekten Ingenieure

www.gh-ai.de

P. S.: Es ist zu empfehlen, die Leistungen des Bautraegers durch einen unabhaengigen Sachverstaendigen (z. B. einen Architekten) ueberpruefen zu lassen. Dieses Recht haben Sie und sollten es auch wahrnehmen, um ggf. Ausfuehrungsmaengeln durch die Firmen vorzubeugen. Denn selbst wenn Sie eine Gewaehrleistung von 4 oder 5 Jahren bekommen, wer garantiert Ihnen denn , dass der Bautraeger nicht kurz nach Fertigstellung der Gebaeudes pleite geht - die meisten Bautraegergesellschaften sind GmbHs? Denn dann bleiben Sie mit Ihren Gewaehrleitungsanspruechen im Regen stehen, da es niemenden mehr gibt, gegen den Sie vorgehen koennten. Somit ist die Invesition in einen Fachkundigen immer zu empfehlen, zumal seine Honorierung im Vergleich zur eventuell notwendigen Beseitigung von Baumaengeln absolute "Erdnuesse" sind.....

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Johannes Heyne, Dipl.-Ing. Architekt, Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz
GH Architekten Ingenieure

www.gh-ai.de

Es ist in einer Bauvoranfrage - der gültige Bebauungsplan wurde entsprechend ergänzt -die EFH festgelegt worden. Die Höhen wurden mit den beiden anderen Baupartnern- jeweils Einzelhäuser - abgestimmt und von der Gemeinde genehmigt. In unserem Bauantrag wurde ebenfalls die Höhe der EFH festgehalten.

Der Geometer wurde mit Beginn des Bauvorhabens beauftragt die Höhen bei allen Häusern (3) nachzumessen. Der Geometer hat jetzt festgestellt , dass das Haus 7 cm zu hoch ist. Zurzeit wird das Dach gedeckt.

Die Bebauung ist insgesamt als relativ dicht zu bewerten !

Also hat Ihre Baugenehmigung den Status eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, somit geltendes Baurecht. Und die dort getroffenen Festsetzungen sind bindend. Bevor Sie aber nun in Aktionismus ausbrechen, wer ist Bauherr? Dieser sollte dann schnellstens das Gespräch mit dem Vermessungsingenieur suchen. Vielleicht hat sich dieser auch vermessen?!?

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Johannes Heyne, Dipl.-Ing. Architekt, Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz
GH Architekten Ingenieure

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Dieses Problem kenne ich...
Ich hatte von einem Bauträger die Bauleitung für ein EFH übernommen. Zum Zeitpunkt als die Bodenplatte erstellt werden sollte wurde durch den Rohbauer festgestellt, daß der Aushub im Mittel ca. 6cm zu gering ausgeführt wurde. Infolge dessen wäre das Haus ca. 6cm zu hoch gegründet worden!! Ich meldete sofort Bedenken bei meinem AG (Bauträger) an aber dieser sah ÜBERHAUPT kein Problem!!! Auf alle Fälle ließ ich mir als verantwortlicher Bauleiter schriftlich bestätigen, daß ich auf die Problematik hingewiesen habe und auf ausdrücklichen Wunsch des Bauträgers mit den Arbeiten fortgefahren wird.
Auf Grund weiteren Ärgers wegen anderer Leistungsmängeln, die ich nicht zu verantworten hatte und somit auch nicht vertreten wollte, kündigte ich später meinen Bauleitungsvertrag und erstellte nur den Rohbau.
Es ist jedem Bauherrn dringend anzuraten, sich vor Vertragsabschluß mit einem Bauträger von einem Sachkundigen beraten zu lassen und auch während bzw. nach der Ausführung einen Sachkundigen hinzuzuziehen.