Wir wollten ein Geschosswohnungsbau auf unserem Baugrund erstellen und beauftragten, nach Vorgesprächen und Skizzen in Aquise, das Architekturbüro mit einem Architekten- und Ingenieurvertrag. Dieser Vertrag regelt unter Grundlage der HOAI, dass das Büro Architektur und Freiflächen LP 1-8, Tragwerksplanung, techn. Gebäudeausrüstung und Vermessungsleistungen zu erbringen hat. vers. Leistungen werden vom a-Büro an Subunternehmen vergeben. Das Honorar wird mit 64.000 € + 3% NK Pauschal vereinbart. die übrigen Planungen werden ebenfalls geregelt so dass sich ein Gesamthonorar von 110.000€ ergibt.
Während der Planung wurde vereinbart, dass Haus in einen KfW 60 Standard zu bauen was einige Umplanungen erforderlich machte, hierfür wurden mündlich 2.000€ vereinbart.
Das Grundstück liegt in einem qualifizierten Bebauungsplan in BaWü und wurde so überplant, dass vers. Befreiungen vom B-Plan notwendig wurden. Die Unterlagen wurden im Kenntnisgabeverfahren eingereicht und der Bauausschuss verweigerte die Befreiungen. Die Nachbarn hatten auch Einwendungen gegen das Bauvorhaben.
Bei Gesprächen nach der Ablehnung mit dem Baurechtsamt stellte sich heraus, dass nicht die beantragten Befreiungen (GRZ Überschreitung von 35m²; nicht unabhängig anfahrbarer Stellplatz; Firsthöhenüberschreitung 7cm; Baufensterüberschreitung mit Stellplatz 4m²) der Haupt-Hinderungsgrund für das Einvernehmen der Stadt war sondern die geplanten Traufhöhen. Hier wurde im B-Plan festgelegt 6,5m.
Der Architekt hat um die 6,5m zu erreichen auf der Straßenseite einen, über mehr als 50% der Länge des Hauses, Anbau im 1.OG geplant (darunter sind Stellplätze angeordnet) und ist der Meinung, dass dieser Anbau die Hauptfassade darstellt. Auf der straßenabgewandten Seite ist die Traufhöhe um 1,0m überschritten - hier ist der Architekt der Ansicht, dass nur die Straßenseite als relevante Hausseite zu sehen ist.
Das Baurechtsamt sieht dies völlig anders und hat noch eine Vielzahl von Mängeln der Kenntnisgabe aufgelistet (fehlender Spielplatz, Trockenräume, Brandschutztechn. Dinge u.a.) die deutlich werden lassen, dass dieses Vorhaben wenn es nicht zu 100%-Konform mit dem B-Plan ist, keine Genehmigung erhalten wird.
Dies ist in Aktenvermarken und Protokollen dokumentiert, worauf wir unseren Antrag um Kosten zu sparen zurück gezogen haben.
Vom Baurechtsamt wurde uns vorgeschlagen das Vorhaben mit einem Stockwerk weniger zu realisieren. Der Architekt meinete, dann würde dieses Gebäude im Gesamten nicht mehr funktionieren(manche Wohnungen erstrecken sich über 2 Etagen).
Nun haben wir eine Honorarteilrechnung über 30.000€ (LP 1-3 = 100%; PL4= 95% incl. anteiligen Kosten der anderen Ing.) bekommen.
Und jetzt?

Und jetzt?

Jajaja - der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag und somit schuldet dir Dein Vertragspartner eine genehmigungsfähige Planung um Honoraransprüche stellen zu können. Wie kam es überhaupt dazu, dass er so gravierende Abweichungen vom B.-Plan in der Planung hat ?

Hallo,
zu der Planung mit den Befreiungen kam es, weil es im restlichen B-Plan-Gebiet umfangreiche Befreiungen seitens der Baurechtsbehörde gibt.
Wir haben auch nach der nichtgenehmigten Kenntnisgabe eine Bauvoranfrage für Reihenhäuser auf dem Grundstück eingereicht. Mit (unstrittigen) Einhaltung der First und Traufhöhe. Aber die Anfrage bezog sich insbesondere auf abweichende Bauform (Einzelhaus-Hausgruppe) geringe GRZ Überschreitung (12m²) gefangener Stellplatz und Überschreitung des Baufensters. In dieser Bauvoranfrage wurden die Befreiungen positiv beantwortet so dass der Hinderungsgund des Mehrfamilienhauses eigentlich nur die strittigen Fragen der Traufhöhe sein können. Durch diese Gestaltung der Traufhöhen wie im ersten Beitrag beschrieben ist ein Geschoss mehr möglich. Im B-Plan ist die EFH und Geschossflächenzahl nämlich nicht festgelegt.
Der Architekt meint aber ich habe den zu beantragenden Befreiungen wissentlich so zugestimmt und dies auf mein Risiko hin gemacht. Er hat mir aber versichert, dass die Traufhöhe nach seiner Maßgabe gemessen und bestimmt wird. Im Kenntnisgabeverfahren des Mehrfamilienhauses haben wir auch keine Befreiung vom B-Plan bezüglich der Traufe beantragt.
Man könnte jetzt sagen, dann baue doch Reihenhäuser. Das möchte/kann ich aber nicht aus steuerlichen/erbschafts-Gründen.
Eine genehmigungsfähige Eingabe wäre mit Wohnungen also nur mit einem Geschoss weniger möglich, was ein völlig anderes Haus bedeuten würde.
Für einen Rat und eine oder zwei sachkundige Einschätzungen wäre ich dankbar.

Die Gemeinde hat die Planungshoheit und bis ein Bebauungsplan rechtskräftig ist, ist es ein langer Weg, auf dem viele Ämter, Behörden und Bürger befragt und um Stellungnahme gebeten werden. Wenn der B-Plan dann rechtskräftig ist,
dann wird das Bauamt alles tun, um die Festsetzungen des Planes in der Umsetzung -sprich Bebauung- wiederzufinden. Es ist sicherlich möglich, Ausnahmen und Befreiungen zu erwirken, jedoch entscheidet letztendlich die Gemeinde über Zustimmung und Ablehnung.
Es gibt die Möglichkeit, einen Antrag auf Änderung des B.-Planes zu stellen; ich schätze mal grob ab, bis das durch ist, wird es 2-4 Jahre dauern.
Es gibt die Möglichkeit, sich an die Vorgaben der Festsetzungen zu halten mit der Konsequenz, das Dein Bauvorhaben rein finanztechnisch betrachtet, nicht mehr lukrativ ist.
Und es gibt die Möglichkeit, das Land zu veräußern.
Ich würde Dir raten- so nicht schon geschehen - ein Vorgespräch mit dem zuständigen Bearbeiter zu führen (Architekt mitnehmen) und dann zu entscheiden.

leider kenn ich mich mit den Fragen der Baugenehmigung im Hochbau gar nicht aus, so dass ich zu der wohl maßgeblichen Frage der Traufhöhe keine Aussage treffen kann.
Der Knackpunkt scheint aber doch zu sein, ob die Planung wirklich fachlich falsch (d.h. nicht genehmigungsfähig) ist oder ob die Bewertung der Genehmigungsbehörde falsch ist. Und das kommt ja durchaus öfter vor, das Amt schützt nicht vor Irrtum. Dort sitzt man natürlich am deutlich längeren Hebel. Meines Erachtens ist es sehr im Interesse des Bauherrn, wenn der Architekt unter maximalen Ausnutzung der genehmigungstechnischen Vorgaben und Erwirkung möglicher Befreiungen die optimale Lösung für den Bauherrn sucht. Es gibt dem Bauherrn doch das Gefühl, dass der Planer wirklich im Sinne des Bauherrn arbeitet. Mein konkreter Vorschlag wäre, die kritische Fragen nochmals von dritter Seite prüfen zu lassen.

Grüße aus Köln

____________________________
--
Es grüßt

Manfred Abt
AQUA-Bautechnik GmbH
Ingenieurbüro für Wasser und Infrastruktur

Hallo,
wir (der Architekt und ich) waren bei einem RA( nach der Abgelehnten Kenntnisgabe). Dieser bestätigte, dass Befreiungen vom B-Plan unter städtebaulichen Gesichtspunkten und Würdigung der nachbarlichen Interessen allein von der Gemeinde ausgesprochen werden können. Einen Rechtanspruch gibt es selbstverständlich nicht, auch wenn in unmittelbarer Nähe des Baugrundstückes im selben B-Planes solche Befreiungen ausgesprochen wurden. Die strittige Frage der Traufe könne man nach Aussage des RA vor Gericht prüfen lassen aber auch hier sieht er wenig Hoffnung da die textliche Begründung des B-Planes nichts eindeutiges aussagt. Der Knackpunkt ist aber, dass wenn wir die Traufhöhe vor Gericht erstreiten, wir mit Sicherheit keine Befreiungen auch wenn sie noch so geringfühig sind (z.B. 1,5%GRZ-Überschreitung, 4m²-Baufenster-Überschreitung) bekommen und wir wieder ein grundlegendes Problem (Stellplätze; WE usw.) haben.
Mir stellt sich in der Hauptsache die Frage:
Hätte der Architekt nicht während der LP 2 (oder allerspätestens in der LP 3 in einem Gespräch mit der Baurechtsbehörde die strittige Traufe abklären müssen?
Zumal selbst die um Rat gefragte Architektenkammer auch keine positive Stellungnahme (diese wurde auch erst nach der Ablehnung um Rat gefragt) abgegeben hat.
Die volle Berechnung der LP1-3 und 95% der LP4 halte ich in diesem Fall für nicht gerechtfertigt, da der Architekt keine genhmigungsfähige Planung vorgelegt hat und auch die Zusammenarbeit mit den Behörden nicht fehlerfrei war.
Erwähnen möchte ich noch, dass von meiner Seite kein Zeitdruck aufgebaut wurde.
Der Architekt hätte jetzt gerne von mir eine Kündigung des Vertrages um eine Schlussrechnung zu erstelle. Wäre solch eine Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll?
Gruß
jajaja

Hallo,
jetzt habe ich eine Schlussrechnung bekommen, obwohl der Vertrag nicht gekündigt ist.
Wie reagiere ich am besten darauf?
jajaja