Hallo zusammen,

Wir wollen unser Haus umbauen (Bj. 1939, Kubatur rund 600m^3) und es geht um die Bestimmung der anrechenbaren Kosten vorhandener Bausubstanz nach der Volumenmethode. Hierbei ist - insofern sind wir uns mit unserem Architekten einig - der "ortsübliche Preis" anzusetzen.
Nach Wierer (seine Formel finde ich gut nachvollziehbar) werden die anrechenbaren Kosten K wie folgt bestimmt
(V* = Volumen ohne abzubrechende Bausubstanz
WF = Wertminderungsfaktor
LF = Leistungsfaktor bezgl. der Leistungen nach §15 HOAI):

K = V* x (Preis/m^3) x WF x LF

1) Unser Architekt setzt 80 € / m^3 an und argumentiert, dieser Wert aus der Gebührenordnung für Prüfämter beinhalte bereits die Wertminderung und den Leistungsfaktor - für uns gut nachvollziehbar (nach BKI-Index sei mindestens 200 € / m^3 anzusetzen).
Er behauptet aber auch, diese 80 € / m^3 beinhalten bereits die Bausubstanz, die abgebrochen werde (nicht gut nachvollziehbar, zumal er den Wert mit der kompletten Kubatur multipliziert). Dies würde in der Konsequenz doch bedeuten, dass die anrechenbaren Kosten für die Bausubstanz bei einem sehr "konservativen" Umbau (wenig Bausubstanz wird abgebrochen) genau gleich angesetzt würden wie bei einem "radikalen" Umbau, bei welchem dem Bauherrn sowohl Kosten für den Abbruch als auch für Neues entstünden. Meiner Auffassung nach sollte die abzubrechende Bausubstanz (rund 15 v.H.) abgezogen werden, da sie weder gestalterisch noch technisch mitverarbeitet wird. Seht ihr das auch so?

2) Ich habe was den ortsüblichen Preis / m^3 anbelangt sehr unterschiedliches gelesen. Unser Architekt geht vom BKI-Index aus (>200 € / m^3). Wierer ( http://www.bkpv.bayern.de/ver/pdf/gesber1995/wierer.pdf ) hingegen legt bei der Volumenmethode immer den GebOP-Wert (für Wohnhäuser wären das 95 €/m^3 ) zugrunde und bringt dann die Wertminderung und den Leistungsfaktor ins Spiel. Der Unterschied ist gewaltig: Mit dem faktorbereinigten BKI-Wert unseres Architekten (also den 80€) kommt man auf 50.000€, wohingegen man mit Wierers Ansatz nur auf 24.000€ kommt. Was gilt nun? Nach Wierer spiegelt der GebOP-Wert auch den "ortsüblichen Preis" wider. Mir als Bauherrn ist natürlich Wierers Version lieber :-) Andererseits will ich unseren Architekten auch nicht übervorteilen.

Ich mache aber auch keinen Hehl daraus, dass ich die 50.000€ für ganz happig halte. Denn bei Bruttoumbaukosten von rund 175.000€, den anrechenbaren Kosten für die Bausubstanz und einem Umbauzuschlag von 25% landet der Architekt bei einem Honorar, das dem entspräche, würden wir uns einen Neubau im Bruttowert von 310.000€ hinstellen ...

Sorry, ist viel Text ... Danke im Voraus!
Henning