Hallo Zusammen,

für unser Einfamilienhaus haben wir einen Architekten mit den Leistungsphasen 1-4 beauftragt. Bisher haben wir von ihm den Genehmigungsentwurf erhalten (Bauantrag ist zwischenzeitlich auch genehmigt) und eine Kostenermittlung/-schätzung - die weit über dem lag, was wir ursprünglich als Kostenrahmen vorgesehen haben bzw. mit ihm auch vorab besprochen hatten. Bei der Planung war seine Aussage stets "das bleibt alles noch im Rahmen".

Bei der Honorarberechnung für die LP 1-4 wurde der ursprüngliche Ausgangswert als Grundlage herangezogen. Die Rechnung dafür ist von uns bezahlt worden. Eine Kostenberechnung gem. DIN 276/81 liegt allerdings noch nicht vor.; ist doch eigentlich Grundleistung der LP 3, oder? Können wir diese nachfordern, auch um überhaupt das anrechenbare Honorar ermitteln zu können?

Wir sind nun dabei die Leistungsphasen 5 - 8; auf die LP 9 möchte der A. verzichten, da seiner Meinung nach nicht erforderlich. (??)

Für die Honorarberechnung der LP 5-8 geht er jedoch nun von der seinerseits weitaus höheren "Kostenschätzung" aus. Da uns die Kostenberechnung/-aufschlüsselung gem. DIN 276/81 nicht vorliegt, kann dies doch m. E. nach nicht richtig sein, oder?

Der A. dürfte doch auch die Kosten für Heizung, Elektro, Sanitär etc. - wenn überhaupt - nur anteilig ansetzen, da er die Planung dazu nicht übernehmen wird, oder?
Besten Dank für Ihr Feedback!

Hallo Anouschka,

ich bin etwas verwirrt, da es eine Antwort zu Ihren Fragen von Herrn Kürbitz gibt, die hier aber nicht aufgeführt ist. Vielleicht wird sie noch eingestellt.

Ergänzend zu der v.g. Antwort möchte ich Folgendes anmerken:

Sie schreiben zwar, dass Sie einen Architekten mit den Leistungsphasen 1-4 beauftragt haben, aber Sie meinen vermutlich die Leistungsphasen 1-8, wovon er die LP 1-4 bisher abgerechnet hat. Falls es sich nicht um eine stufenweise Beauftragung handeln sollte, so kann es sich bei der bisherigen Rechnung nur um eine Abschlagsrechnung handeln. Damit kann der Fehler mit der nächsten Abschlagsrechnung repariert werden.

Mich beschleicht allerdings ein völlig anderes Gefühl.
Zu den elementaren Pflichten eines Planers gehört die laufende Information des Auftraggebers über die jeweilige Kostensituation, da die Kosten ein wesentliches Entscheidungskriterium für die eigentliche Bauaufgabe sind. Nicht umsonst steht bereits in der LP 2 (Vorplanung) die Kostenschätzung an, die u.a. dazu dient, über die weitere Fortführung des Entwurfes zu entscheiden. Und diese Entscheidung trifft der Bauherr, nicht der Architekt.
Ich habe das Gefühl, hier ist einiges anders gelaufen, als es eigentlich sollte.

Umso verwunderter bin ich, wenn ich lese, dass die Kostenschätzung weit über Ihrem Kostenrahmen liegt. Der Einwand Ihres Architekten "das bleibt alles noch im Rahmen" ist absolut nicht nachvollziehbar und entbehrt jeder Logik, es sei denn, er hat die Kosten künstlich hochgeschätzt, um sein Honorar hochzuschrauben. Davon will ich jedoch an dieser Stelle nicht ausgehen.
Spätestens als Sie die Kostenschätzung erhielten, hätten Sie Alarm schlagen müssen und den Entwurf ändern lassen müssen oder die weitere Planung stoppen müssen. Völlig unverständlich ist mir, dass Sie auch noch den Bauantrag unterschrieben haben. Zu diesem Zeitpunkt hätte außerdem längst die Kostenberechnung vorliegen müssen.

Verlangen Sie von Ihrem Planer umgehend eine Kostenberechnung.
Sollte Ihnen bereits eine weitere Abschlagsrechnung vorliegen, so senden Sie diese mit dem Hinweis der Nichtprüfbarkeit zurück.

Nachdem alle Vergaben getätigt sind (Abschluss LP 7), gibt es den sog. Kostenanschlag, der als Grundlage für die Anrechenbaren Kosten der Honorarermittlung für LP 5-7 dient. Dann dürfte spätestens klar sein, ob die bisherige Kostenschätzung (+ dann evtl. vorliegende Kostenberechnung) realistisch war.

Die Honorarermittlung für die LP 8+9 erfolgt anhand der Kostenfeststellung (Summe der endgültige Rechnungen der Firmen).

Sie erwähnen, dass Ihr Architekt für die Honorarberechnung der LP 5-8 von der Kostenschätzung ausgeht.
Ich nehme an, dass Sie hier die überschlägliche Vorausberechnung des später zu erwartenden Honorars meinen oder ist die Baumassnahme etwa schon abgeschlossen und Sie meinen die Schlussrechnung?

Haben Sie einen schriftlichen Architektenvertrag in dem die Baukosten zumindest größtenordnungsmäßig vorgegeben sind?

Mir ist schon klar, dass Sie Ihre Fragen ins Forum eingestellt haben, weil Sie sich (verständlicherweise) mit der Abrechnung nach HOAI nicht genau auskennen und Ihren Architekten aufgrund Ihrer Bedenken nicht als neutrale Person ansehen, aber Sie sollten vorrangig die Höhe der zu erwartenden Baukosten klären (lassen).

Setzen Sie sich möglist schnell mit Ihrem Planer an einen Tisch.

Gruß
bento

Hallo Anouschka,
hallo bento,

auch ich bin etwas verwirrt wegen der Auflistung der Beiträge / Antworten; Ihre ursprüngliche Frage kann ich nicht mehr finden. Dem Ratschlag von bento kann ich mich vollkommen anschließen. Sie haben einen Anspruch (auch wenn Sie schon bezahlt haben) auf eine vollständige, differenzierte Kostenberechnung nach DIN 276/2006 - fordern Sie diese ein!

Was mich - nachdem ich Ihre Antwort auf meinen Beitrag gelesen habe - noch interessieren würde: was für eine Art Vertrag haben Sie mit dem Architekten geschlossen? Welche Rolle spielt der Bauträger? Ist eine gewerkeweise Ausschreibung vorgesehen?

MfG,
R. Kürbitz

Hallo bento, Hallo Herr Kürbitz,

besten Dank für Ihre Unterstützung. Wir kennen uns bis dato wirklich nicht aus, doch so langsam liest man sich in das Thema - gezwungenermaßen - ein. Ist wirklich ein wenig schwierig ;-).

Wir haben also definitiv einen Architektenvertrag für die einzelnen LP 1-4 abgeschlossen. Basis waren die ursprünglich von ihm geschätzten Baukosten (einzeln Haus + Garage; Zone III bzw. I).

Nach Vorplanung über einen Bauträger sind wir auf den Architekten gekommen, der uns - nach eigener Aussage - unser Traumhaus weitaus günstiger realisieren könnte.

Das (schriftliche) Angebot von ihm war, dass die Bauantragsplanung deutlich aufwändiger ausgeführt wird, als dies nach HOAI erforderlich wäre; später jedoch keine kosteninsive vollständige Ausführungsplanung benötigt wird. Aus diesem Grund konnte das Honorar für die Bauantragsplanung - wie auch sonst üblich - nicht reduziert werden. Nach erfolgter Planung würde er in Vorleistung eine detaillierte Baubeschreibung anfertigen, die wir als Grundlage für Preisanfrage bei Bauträgern, Handwerkern etc. nutzen könnten. Er würde gleichzeitig in Vorleistung seine eigene Kostenermittlung (Hauptgewerke z. Festpreis/sonst Einheitspreis) zusammen mit den Firmen, mit denen er zusammenarbeitet, vornehmen. Anschließend könnten wir dann beurteilen, welche Abwicklung hinsichtlich Kosten und Qualität sinnvoll wäre.

Zwischenzeitlich wäre unser Hausbau weitaus aufwender geworden und wir hätten (seiner Meinung nach) einige Sonderausstattungen (die jedoch in unseren Vorbesprechungen bereits genannt worden sind) hinzugenommen und wir, u. a. auf seinen Rat hin, den Bau einer "weissen Wanne" vorgesehen und techn. Ausstattungen wie z. B. Wärmepumpe, Lüftungsanlage etc. angedacht hatten. Eine Vergleichsrechnung (Gasbrennwert/Solar etc.) wurde nicht vorgelegt.

Hinzu kommt, dass beim Abschluss seines Vertrages seine Entwürfe für unseren Kellerausbau noch nicht vorlagen. So dass er zwischenzeitlich auch meint, der Kellerausbau wäre auch von uns nachträglich "ausschweifender" geplant worden (was nicht stimmt, da wir ihm unsere ursprüngliche Planung des Bauträgers inkl. KG, große Lichtgräben + Kellerausgang vorgelegt haben und dies auch vorab besprochen hatten). Im Vertrag wurde dazu nichts erwähnt. Wahrscheinlich hätten wir dies auch im Vertrag mit aufnehmen müssen; aus Unwissenheit, Fehler unsererseits.

Dies alles zusammen führte zu einer enormen Erhöhung der angeblich "anrechenbaren" Baukosten (rd. 150.000 € lt. seiner Schätzung). Die Leistungsbeschreibungen etc. könnte er auch nun in Vorleistung nicht mehr erstellen bzw. wir sollten nun einen Teil vorab bezahlen und den Rest bei endgültiger Beauftragung.

Vor Stellen des Bauantrages war klar, dass wir aus Kostengründen auf die techn. Zusatzausstattungen und auf ursprüngliche Sonderausstattungen verzichten wollten. Eine Änderung des Bauantrages war lt. Aussage unseres Architekten dazu nicht erforderlich.

Soviel zum Thema "Grundlagenermittlung" - m. E. haben wir für eine Leistung bezahlt, die in dem Falle anscheinend nicht wirklich erbracht wurde.

Wie bereits ursprünglich erwähnt, haben wir bisher von ihm lediglich eine "Kostenermittlung" erhalten, die gegliedert ist in Baukosten (1300 € pro m2 Wohnfläche; normaler Bauträgerstandard) zzgl. unsere Sonderausstattungen (Innen + Außen); Grundstückskosten, Gebühren (Notar etc.). Eine Aufteilung nach einzelnen "Gewerken" gibt es nicht.

Das Honorar gemäß LP 1-4 ist mit anteiligen 27 % bereits voll abgerechnet. Grundsätzlich ist man ja gutgläubig und wir zahlen unsere Rechnungen immer pünktlich ;-).

Da wir ursprünglich bereits im vergangenen Jahr mit unserem Hausbau anfangen wollten, sind wir natürlich in gewisser Zeitdruck, denn eigentlich wollten wir nach der nun vorliegenden Baugenehmigung nun endlich loslegen. Doch das können wir derzeit noch nicht.

Die Statik haben wir noch nicht in Auftrag gegeben bzw. falls wir den Architekten weiterhin beauftragen, müsste diese "sein Statiker" machen.

Die Beauftragung der LP 5-8 steht also noch aus und wir sind ein wenig skeptisch, was die weitere Zusammenarbeit angeht. Die Grundleistungen der LP werden - lt. Angebot - nicht vollständig ausgeführt, so dass dadurch das Honora gekürzt werden würde. Sollten sich jedoch die "anrechenbaren" Kosten erhöhen (ab 20.000 €), würde er einen Zuschlag von 7 % erheben.

Also, ohne ausführliche "Kostenberechnung" kann ich doch auch gar nicht nachprüfen, wie hoch die "anrechenbaren" Kosten sein werden bzw. derzeit in etwa sind.

Das heißt, wechseln wir den Architekten verlieren wir nunmehr wieder Zeit für die Abstimmung, Angebote etc. und nu?

LG, A.

[Edited by Anouschka on 13.04.2007 at 06:32 Uhr]

Guten Abend A.,

eigentlich sagt man den Bauträgern immer nach, dass sie augenscheinlich günstige Lösungen anbieten, um sich am Ende über die Zusatzleistungen zu "bereichern".
Wenn ich Ihren Worten Glauben schenken darf, haben Sie sich einen Planer gesucht, der die Themen Aquise

quote:

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Nach Vorplanung über einen Bauträger sind wir auf den Architekten gekommen, der uns - nach eigener Aussage - unser Traumhaus weitaus günstiger realisieren könnte.

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quote:

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Die Statik haben wir noch nicht in Auftrag gegeben bzw. falls wir den Architekten weiterhin beauftragen, müsste diese "sein Statiker" machen.

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quote:

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Die Grundleistungen der LP werden - lt. Angebot - nicht vollständig ausgeführt, so dass dadurch das Honora gekürzt werden würde. Sollten sich jedoch die "anrechenbaren" Kosten erhöhen (ab 20.000 €), würde er einen Zuschlag von 7 % erheben.

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Hallo bento,

besten Dank noch für Ihre Antworten. Also, unser Architekt ist nach wie vor nicht bereit uns eine Kostenberechnung gem. DIN 276/81 zu erstellen, da diese nicht "Vertragsbestandteil" wäre. Die Antwort auf meine Bitte dazu von ihm: "Die in der Leistungsphase 1 bis 4 zu erbringende Kostenermittlung ist eine solche, wie ich
Sie Ihnen mit der Gesamtkostenaufstellung zur Verfügung gestellt habe. Eine detailiertere
Ermittlung ist in diesem Stadium nicht vorgesehen."

Sofern einige Grundleistungen der LPs nicht erbracht werden, müsste es doch dann eigentlich Abzüge bei der Honorarberechnung geben, oder sehe ich das falsch? Könnte ich diese dann eigentlich zurückfordern?

Da wir unserem Architekten vorhandene Entwurfspläne unseres Hauses übergeben haben, hatte er m. E. nach ausreichend Kenntnis über unsere Raum-/Bauvorstellungen etc.

Bzgl. der Statik war seine Aussage: "Die Erbringung der 1:50-Planung von anderer Seite ist bei einer Abwicklung durch mich
nicht möglich. In dem Objekt gibt es zu viele Details, die ein externer Bearbeiter nicht kennt.
All das müßte ich in aufwändigen Besprechungen einfließen lassen und letztendlich fehlt
meistens doch die Hälfte - nämlich die Einzeldetails, die ich ohnehin mache. Es geht
nicht nur um eine 1:50-Planung, die nur aus der Bauantragsplanung hochkopiert wird, denn
das ist das, was meistens eben mal so bei der Statik mitgemacht wird."

Zum Vergleich: Der Statiker seines Vertrauens liegt mehr als 1000 € über dem eines anderen renommierten Statikbüros.

Es ist doch auch richtig, dass für die Honorarberechnung auch nur die anrechenbaren Nettobaukosten angerechnet werden dürfen? Dies ist z. B. bei uns auch nicht der Fall war/ist, da er zur Honorarberechnung die Baukosten inkl. Mwst. ansetzt.

Grundsätzlich hatten wir uns vor Beauftragung überhaupt nicht mit der HOAI beschäftigt, so nach und nach liest man sich ein wenig ein und da kommt das eine oder andere halt hoch.

Sicherlich haben wir Vertrauen zu dem Architekten, doch ist es doch in Ordnung, das eine oder andere zu hinterfragen und sich andere Meinungen dazu anzuhören.

Besten Dank für Ihr Feedback.

Viele Grüße,
Anouschka

Hallo Anouschka,

zunächst kann ich mich den grundlegenden Ratschlägen von bento voll anschließen - im Grunde: suchen Sie sich einen anderen Architekten.

Ich antworte mal auf Ihre Fragen mit Zitat:

quote:

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Die Antwort auf meine Bitte dazu von ihm: "Die in der Leistungsphase 1 bis 4 zu erbringende Kostenermittlung ist eine solche, wie ich
Sie Ihnen mit der Gesamtkostenaufstellung zur Verfügung gestellt habe. Eine detailiertere
Ermittlung ist in diesem Stadium nicht vorgesehen."

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quote:

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... müsste es doch dann eigentlich Abzüge bei der Honorarberechnung geben, oder sehe ich das falsch? Könnte ich diese dann eigentlich zurückfordern?

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quote:

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Bzgl. der Statik war seine Aussage: "Die Erbringung der 1:50-Planung von anderer Seite ist bei einer Abwicklung durch mich
nicht möglich. In dem Objekt gibt es zu viele Details, die ein externer Bearbeiter nicht kennt.
All das müßte ich in aufwändigen Besprechungen einfließen lassen und letztendlich fehlt meistens doch die Hälfte - nämlich die Einzeldetails, die ich ohnehin mache. Es geht nicht nur um eine 1:50-Planung, die nur aus der Bauantragsplanung hochkopiert wird, denn das ist das, was meistens eben mal so bei der Statik mitgemacht wird."

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quote:

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In dem Objekt gibt es zu viele Details, die ein externer Bearbeiter nicht kennt.

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Es ist doch auch richtig, dass für die Honorarberechnung auch nur die anrechenbaren Nettobaukosten angerechnet werden dürfen?

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Sicherlich haben wir Vertrauen zu dem Architekten, doch ist es doch in Ordnung, das eine oder andere zu hinterfragen und sich andere Meinungen dazu anzuhören.

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Hallo Herr Kürbitz,

vielen Dank. PM haben Sie bestimmt schon gelesen, E-Mail folgt.

quote:

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Einerseits: Das ist natürlich kompletter Unsinn. Eine 1:50 -Planung ist nie 'aus dem Bauantrag' hochkopiert. Im Idealfall findet schon beim Entwerfen eine Abstimmung zwischen Statiker und Architekt statt, damit nichts 'statisch' unsinniges oder unwirtschaftliches entworfen wird. Dies wurde bei Ihnen offensichtlich versäumt.

Andererseits (nochmal):
Das würde ja bei mir die Alarmglocken klingeln lassen. Der Sinn der Arbeit des Architekten ist es doch unter anderem, Pläne und deren Beschreibung so zu erstellen, daß andere sie ohne persönliche Erklärung verstehen - also z.B. der Statiker und natürlich später Bauarbeiter, denn die sollen Ihr Haus ja nach diesen Plänen bauen können.

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quote:

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Also, ich hätte das Vertrauen nun verloren... bedenken Sie, daß die wirkliche Arbeit jetzt erst anfängt.

Sie müssen bereit sein, Ihrem Architekten voll und ganz zu vertrauen - sonst ist nachher einer unzufrieden (Sie oder der Architekt). Sie sollten also überlegen, ob Sie in der Lage sind, die jetztigen Unklarheiten einvernehmlich für beide Seiten zu lösen und dann vorbehaltlos - ohne daß bei einem von Ihnen ein 'flaues Gefühl' im Magen bleibt - mit diesem Architekten weiterzumachen.

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Hallo Anouschka,

das mit dem 'verständlich für den Bauarbeiter' bezog sich nicht auf die 1:100-Pläne. Nach denen soll ja garnicht gebaut werden. Ich wollte damit nur herausstreichen, daß ein Architekt generell in der Lage sein sollte, Pläne zu erstellen, die - in der jeweiligen Phase - ohne weitere Erklärungen von nachgeordneten Fachleuten zu verstehen sein sollten. Wenn der Architekt jedoch sinngemäß sagt: 'Meine Pläne verstehe nur ich', sehe ich das als Warnhinweis.

Grüße,
R. Kürbitz

quote:

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Anouschka wrote:
Also, unser Architekt ist nach wie vor nicht bereit uns eine Kostenberechnung gem. DIN 276/81 zu erstellen, da diese nicht "Vertragsbestandteil" wäre. Die Antwort auf meine Bitte dazu von ihm: "Die in der Leistungsphase 1 bis 4 zu erbringende Kostenermittlung ist eine solche, wie ich
Sie Ihnen mit der Gesamtkostenaufstellung zur Verfügung gestellt habe. Eine detailiertere
Ermittlung ist in diesem Stadium nicht vorgesehen."

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quote:

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Anouschka wrote:
Sofern einige Grundleistungen der LPs nicht erbracht werden, müsste es doch dann eigentlich Abzüge bei der Honorarberechnung geben, oder sehe ich das falsch? Könnte ich diese dann eigentlich zurückfordern?

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