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Abhängigkeit Architektenhonorar vom Bauvolumen bei energetischer Sanierung für mehrere Bauvorhaben  


websterwl
(@websterwl)
Neues Mitglied
Beigetreten: Vor 2 Monaten
Beiträge: 2
Themenstarter  

Hallo,

bei einem Bauvorhaben sollten mehrere identische Wohnblöcke energetisch saniert werden. Die ersten sanierten Wohnblocks haben die gleichen Flächenmaße, der letzte Wohnblock ist um ca. ein Drittel kleiner. Zwischen Bauherrn und Architekt besteht aufgrund langjähriger Beziehung keine schriftliche Honorarvereinbarung. Bei den ersten sanierten Blocks betrug das Architektenhonorar für Ausschreibungs-, Überwachungs- und Planungsleistungen ca. 15% des Gesamtkosten. Bei der Sanierung des letzten kleineren Blocks liegt der momentane Anteil der Architektenkosten bei 17% und droht mit der Schlussrechnung auf über 20% anzuwachsen. Zudem kam es trotz kleinerem Bauvolumen bei einigen Handwerksarbeiten zu einer höheren Anzahl an abgerechneten Stunden als bei den vorherigen Blöcken. Von diesen Handwerkern stehen auch noch Schlussrechnungen aus. 

Der Architekt gibt auf allen seinen Rechnung an, dass sie auf Basis der HOAI von 2013 erfolgt sein. Gäbe es rechtliche Ansatzmöglichkeiten trotz fehlender Honorarvereinbarungen mit dem Architekten zu verlangen, dass sein Honoraranteil einen bestimmten Anteil der Gesamtkosten nicht überschreitet? Kann man noch Ansprüche für zuviel abgerechnete Handwerkerstunden, die zum Teil bereits bezahlt wurden, als mangelhafte Überwachungsleistungs des Architekten geltend machen oder fordern dies in der Schlussrechnung zu verrechnen?


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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 19 Jahren
Beiträge: 99
 

Guten Tag,

wie kommen Sie denn darauf, dass die prozentualen Anteil des Architektenhonorars an den anrechenbaren Kosten einen bestimmten Prozentsatz nicht überschreiten dürften?

Schauen Sie doch mal in die Honorartabellen zu § 35 HOAI. Wenn Sie da mal die nur linken und rechten Ränder der Tabellenwerte anschauen, geht das Honorar bei 25.000 € anrechenbaren Kosten von 3.120 bis 6.631 €, das sind 12,48 bis 26,52 %. Bei 150.000 € anrechenbaren Kosten beispielsweise geht das Honorar von 15.500 bis 32.938 €, das sind 10,33 bis 21,96 %. Wir reden hier vom Nettohonorar ohne MWSt. und ohne Nebenkosten (die nach § 14 Abs., 3 zusätzlich abgerechnet werden können).

Beim Bauen im Bestand gibt es gegenüber dem Tabellenhonorar für 100% der Grundleistungen typische Honoraränderungen z.B. für folgende Sachverhalte

- es werden nicht alle Teilleistungen benötigt --> Honorarminderung

- es werden Modernisierungszuschläge vereinbart, ohne schriftliche Vereinbarung 20% nach § 6 Abs. 2 Satz 3 (ansonsten bis zu 33% bei mittlerem Schwierigkeitsgrad vereinbar nach § 36 Abs. 1, ansonsten ohne Begrenzung) --> honorarerhöhend

- es sind Bestandserkundungen (geometrisch und technisch/funktional) vorab erforderlich, Vergütung in Lph. 1 als Besondere Leistung, ohne schriftliche Vereinbarung gegen übliche Vergütung --> honorarerhöhend

Bei mehreren identischen Wohnblöcken kommt evtl. § 11 HOAI ins Spiel, je nach Ähnlichkeit mit verschiedenen möglichen Honorarminderungen.

Ohne schriftliche Vereinbarung gelten die Abrechnungsregeln nach der HOAI. Wenn Sie Zweifel haben, dass das korrekt ist, gehen Sie zu einem Honorarsachverständigen Ihres Vertrauens (zu finden unter www.svv.ihk.de, dort nach Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen suchen und z.B. nach PLZ sortieren) und lassen die Rechnung dort prüfen.

---

Wenn bei einem Gebäude mehr Handwerkerstunden anfallen als bei anderen, muss das nicht ungewöhnlich sein. Wenn Sie die zusätzlich beauftragt haben oder der Auftrag von vornherein lautete, dass nach tatsächlichen Stunden abgerechnet werden kann, ist das nicht zu beanstanden.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass mehr Stunden abgerechnet als geleistet werden, ist das ein Betrugsverdacht, den Sie intensiv mit der Objektüberwachung klären sollten, ggf. unter Heranziehung des Bautagbuchs des Objektüberwachers, Fotos die gemacht wurden usw. 

Sind Sie dagegen der Ansicht, dass die Mehrstunden tatsächlich angefallen sind, aber auf mangelhafte Planung oder Objektüberwachungstätigkeit zurückzuführen, müssen Sie das beweisen. Wenn Sie das fachlich nicht können, strengen Sie ggf. ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren an (der Baufachanwalt Ihres Vertrauens unterstützt Sie dabei) und lassen dazu nötigenfalls den Bau einstellen, um die Zustandsfeststellung nicht zu vereiteln.

Erst wenn Sie einen Anspruchstitel (z.B. ein Gerichtsurteil) haben, können Sie den Schadensersatz vom Planer einfordern. Ob ein vorheriger Einbehalt rechtlich möglich ist, fragen Sie Ihre Rechtsvertretung. Da wird es auf viele Details ankommen.

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


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websterwl
(@websterwl)
Neues Mitglied
Beigetreten: Vor 2 Monaten
Beiträge: 2
Themenstarter  

Sehr geehrter Herr Döll,

vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche und umfassende Antwort.

§11 HOAI sieht eine Honorarminderung des Architekten bei Bauprojekten vor, welche aus baulich ähnlichen Gebäuden mit räumlichen und / oder zeitlichem Zusammenhang bestehen. Bei einem Bauprojekt mit vier Gebäuden, die nach Ansicht des Bauherrn die Kriterien erfüllen, wurden die ersten drei Gebäude 2017, 19 und 20 erstellt. Die Abschlussrechnungen (erstellt nach HOAI 2013) der Gebäude des Architekten enthielten keine Honorarminderung nach §11 und wurden bezahlt. Die Abschlussrechnung des letzten Gebäudes ist in Kürze zu erwarten. Der Bauherr möchte bei diesem Gebäude eine Wertminderung nach §11 geltend machen. Zudem möchte er dies auch rückwirkend auch für das zweite und dritte Gebäude tun und mit die Minderung mit der Abschlussrechnung des letzten Gebäudes verrechnen. Ist er hierzu berechtigt? Das dritte Gebäude besitzt eine bauliche Abweichung im Vergleich zu den anderen Gebäuden, die ca. 15 % höhere Nettobaukosten verursachten. Wenn dadurch die vorauszusetzende Ähnlichkeit nach §11 verloren gegangen ist, gäbe es dann noch eine Möglichkeit eine zumindest geringer Minderung als die nach §11 vorgesehenen 50% zu erhalten? 


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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 19 Jahren
Beiträge: 99
 

Ob die Voraussetzungen des § 11 Abs. 2 oder gar 3 erfüllt sind, muss man im Detail prüfen. 

Eine Abminderung nach § 11 (3) für im Wesentlichen gleiche Gebäude (mit 50% Minderung für Lph. 1-6) verlangt praktisch gleiche Pläne, nach denen gebaut wird; die Abweichungen dürfen hier nur minimal sein (z.B. eine Trennwand leicht anders). Wenn die Statik eine andere ist, dürfte das schon kippen. Hier ist ein zeitlicher Zusammenhang der Planung und Errichtung gefordert, sonst tritt nämlich auch keine Aufwandsminderung ein, die Hintergrund für die Honorarminderung ist.

Auch die Zusammenfassung der anrechenbaren Kosten nach § 11 (2) hat viele zu erfüllende Voraussetzungen, die dort im Einzelnen aufgeführt sind.  Die zeitgleiche Errichtung scheint auch hierfür nicht erfüllt zu sein.

Die Vertragssituation ist ebenfalls zu betrachten: geht es um einen Auftrag, der noch nicht abgeschlossen ist, sind die Honorarrechnungen für einzelne Gebäude als Abschlagszahlungen auf das Gesamtprojekt zu sehen. Wurden 4 einzelne Verträge geschlossen, greifen die Abminderungen des § 11 ohnehin nicht (da heißt es nämlich "umfasst ein Auftrag ...").

Im Übrigen möchte de Bauherr wohl keine Wertminderung geltend machen, sondern eine Honorarminderung. Dann muss er belegen, dass sie ihm zusteht. Kann er das für alle Voraussetzungen, die § 11 HOAI benennt? Falls ja, müsste der Planer beweisen, dass er das Geld behalten darf, d.h. dass der Bauherr falsch liegt mit seiner Einschätzung. Ohne Kenntnis des Vertrags und der Planung mit Terminverläufen kann man da kaum etwas Näheres aussagen.

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


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