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Abschlagszahlung in Leistungsphase 8  


Assi12
(@assi12)
Aktives Mitglied
Beigetreten: Vor 11 Monaten
Beiträge: 10
Themenstarter  

Mein Architekt hat laut Kostenberechnung einen Betrag von 588.000.-€ ermittelt. Ich befinde mich jetzt in Lph 8 und es zeichnet sich wohl eine Kostensteigerung auf 810.000.-€ ab. Eine Abnahme ist lediglich für den Rohbau erfolgt, alle weiteren Abnahmen stehen noch aus, d.h. der Zimmermann, Dachdecker, Trockenbauer, WDVS, Klempner, Elektriker, Estrich, Außenanlage etc. sind z.T. noch nicht fertig. Jetzt kommt erst der Estrich ins Haus. Darüberhinaus sind durch fehlende Bauüberwachung und fehlendes Feuchtemanagement div. Mängel aufgetreten, die Konstruktionshölzer und Gipskartonplatten (Trockenbau) schimmeln, eine von mir beauftragte Schimmelgutachterin hat festgestellt, dass diese entfernt werden müssen, haftet hierfür der Architekt gesamtschuldnerisch mit dem Trockenbauer? Trockenbauer meint, es liegt am Lüften. Der Architekt hat uns nie mit dem Feuchtemanagement beauftragt und auch keine Entfeuchter vorgeschlagen. Es wurde darüberhinaus statt Kalkzementputz im Bad Gipsputz eingebracht, hat der Architekt nicht bemerkt,ein  großes Fenster wurde schief eingebaut, Scheibe ist bereits gesprungen. Vereinbart ist Abrechnung nach Honorarzone III und Mindestsatz. Ich erhielt jetzt eine Abschlagsrechnung, wonach die LPH 8 schon zu 27% von ihm abgerechnet wird, weil er meint, dass die Bausumme schon erreicht wäre, das liegt aber daran, dass die Kosten so stark gestiegen sind, der Baufortschritt gibt dies noch nicht her. Aus meiner Sicht ist die Lph8 keinesfalls zu 80%, wie von ihm jetzt abgerechnet erreicht, außerdem besteht ein Bauschaden, der noch zu regulieren ist, wonach der Architekt meint, ich solle die Nachbesserung zum Teil mitttragen, damit ein Rechtsstreit verhindert wird. Ich habe bis jetzt 66.500.-€ inkl. 8% Nebenkosten brutto gezahlt. In welcher Höhe und wann sind Abschläge gerechtfertigt? Wenn er jetzt nichts mehr leisten würde und es auf Kündigung meinerseits anlegen würde, da die Baubetreuung eh schon immer schleppend lief und problematisch war und da die Lph8 für den Architekten eh am zeitintensivsten ist, hätte ich schon dann zuviel bezahlt?


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Assi12
(@assi12)
Aktives Mitglied
Beigetreten: Vor 11 Monaten
Beiträge: 10
Themenstarter  

Ergänzend dazu, hätte ich noch eine Frage, was gehört zu den anrechenbaren Kosten. Ich habe eine Kostenberechnung aus April 2021 über 494.575.- netto und erhalte Rechnungen über Abschlagszahlen noch ausgehend von der Nettosumme 446.000.- aus der Kostenschätzung. Lt. Architektenvertrag soll die Kostenrechnung Grundlage sein. Die Kostenberechnung ist angefügt, welche Kosten hieraus sind anrechenbar, der Architekt berechnet auch KG 700 und 500, Außenanlagen wurden in der Entwurfsplanung als Parkplat mit 11 Parkplätzen geplant, die Planung mit dem Bauunternehmen über die Außenanlagen laufen nur über mich. Ergänzend ist noch zu erwähnen, dass die Kosten jetzt bei inzwischen brutto über 800.000.- liegen. Er hat inzwischen schon Zahlungen von mir in Höhe von 67.800.- inkl. 8% Nebenkosten und 1.500.- Entwässerungskosten erhalten.

Ich wäre dankbar für eine Antwort.


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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 19 Jahren
Beiträge: 99
 

Guten Tag,

für Abschlagszahlungen in Lph. 8 wird üblicherweise der nachgewiesene Leistungsstand angesetzt. Haben Sie denn eine Übersicht über die Gesamtkosten (Kostenvoranschläge = vom Planer verpreiste Leistungsverzeichnisse) für alle Gewerke? Oder gar Auftragssummen? Wenn ja, kann man näherungsweise den Abrechnungsstand der Unternehmen zu diesen Gesamtkosten in Beziehung setzen. um einen ungefähren Leistungsstand des Planers  zu definieren. Es gibt natürlich vorlaufende Leistungen (Bauüberwachung zu noch nicht abgerechneten Bauleistungen), aber eben auch nachlaufende Leistungen (genaue Aufmaße, Funktionskontrollen, Abnahmen und Mängelbeseitigungsüberwachung usw.). Wenn dazu nichts im Detail vereinbart ist, muss der Planer nachweisen, dass ihm das Geld zusteht, das er da abrechnen möchte.

Insgesamt sind nach Ihren Ausführungen allerdings viele Fragen offen: welche Leistungsbilder sind vereinbart (Gebäudeplanung ja, aber Freianlagen und Verkehrsanlagen oder technische Ausrüstungen wie Elektro)? Sind die genannten Kosten Netto-Herstellungskosten oder anrechenbare Kosten für das Leistungsbild Gebäudeplanung? Welche Vergütungsregelungen haben Sie genau getroffen (nach der HOAI 2021 sind die dort enthaltenen Honorare nur noch Orientierungswerte, bei Aufträgen nach der HOAI 2013 (also bis 31.12.2020) sind die Mindestsätze verbindlich). Was ist die Begründung (Kostenkontrolle in Lph. 3, 6 bzw. 7) für die Kostensteigerungen? 

Der Klick auf Ihren Link zeigt leider kein PDF-Dokument an. Was anrechenbar ist, finden Sie für die Gebäudeplanung in § 33 HOAI. Im Übrigen muss Ihnen der Planer vorrechnen, welche Kosten anrechenbar sind, sonst ist die Rechnung gar nicht prüfbar. Eine Kostenermittlung nach DIN 276-1 muss alle Kosten beinhalten, auch diejenigen, die nicht zum Planungsinhalt des Planers selbst gehören, insofern sind Angaben in den KGen 500 und 700 richtig. Aus einer Kostenermittlung müssen aber immer erst die anrechenbaren Kosten entwickelt werden, da eben nicht alle Kosten ganz oder teilweise anrechenbar sind, um Honorare zu ermitteln. 

Ihre Honorardarstellung ist auch nicht ganz nachvollziehbar. Behauptet der Planer, 27% oder 80% der Lph. 8 seien erbracht? Wenn man die von Ihnen angeführten 446.000 € hilfsweise als anrechenbar betrachtet, ergibt sich bei Hz III Mindestsatz ein Tabellenhonorar von 56.711,87 €, so dass bei vollständiger Erbringung von Lph. 1-7 (66 v.H.) sich hierfür nur 37.429,83 € netto ergeben, bei 27% von Lph. 8 (=8,64 v.H.) 42.329,74 und bei 80 % von Lph. 8 (25,6 v.H.) 51.948,07 € netto. Zuzüglich 1.500 € netto für das Entwässerungsgesuch und darauf 8 % Nebenkosten ergeben sich )jeweils incl. Entwässerungsgesuch und Nebenkosten) für Lph. 1-7 50.032,62 € brutto, bei 27 % aus Lph. 8 sind es 56.329,98 € und bei 80 % aus Lph. 8 sind es  68.691,46 €; Sie schreiben aber, dass Sie schon 67.800 € brutto bezahlt haben und jetzt eine neue Rechnung vorliegt.

Die Verursachung von Bauschäden, an denen der Planer durch falsche Planung und/oder Bauüberwachung beteiligt sein kann, erfordert auf jeden Fall anwaltliche Unterstützung. Der Planer hat ja hoffentlich eine Planungshaftpfllichtversicherung nachgewiesen, so dass er maximal seinen Eigenanteil bezahlen müsste - warum sollen Sie sich daran beteiligen, um einen Prozess zu vermeiden?

Fazit: Sie benötigen dringend eine individuelle Unterstützung, die in diesem Forum vermutlich nicht geleistet werden kann. Suchen Sie sich - am einfachsten in Ihrer Nähe - einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (die finden Sie auf der Homepage der Rechtsanwaltskammer Ihres Bundeslandes) und ggf. einen Honorarsachverständigen (z.B. unter svv.ihk.de)*.

* Die Seite hat gerade einen technischen Defekt und findet niemanden, habe ich dort gemeldet. Sollte demnächst wieder richtig funktionieren.

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


AntwortZitat
Assi12
(@assi12)
Aktives Mitglied
Beigetreten: Vor 11 Monaten
Beiträge: 10
Themenstarter  

Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Antwort. Die von Ihnen erwähnten Kostenvoranschläge habe ich bei meinem Planer eingefordert, aber nur für zwei Gewerke ( Zimmermann und Dachdecker) erhalten. Die Kostenberechnung habe ich auch erst nach Aufforderung erhalten, mit folgender Aussage vom Planer „Der Wert einer Kostenberechnung ist weder für die eine Seite ein Freifahrtschein noch für die andere Seite eine Kostengarantie.“
Beauftragt ist der Bau einer Zahnarztpraxis Lph 1-8 Bauwerkskosten und Technische Anlagen ( hier gibt es Fachplaner für die technische Ausstattung der Praxis) 

Die Kostenberechnung sieht folgendermaßen aus, KG 300 324.575.-, KG 400 70.250.- , KG 500 24.250.- und KG 700 75.500.- 

Gesamtkosten netto 494.575.-. Die tats. Kosten haben sich bis jetzt auf 680.000.- netto erhöht, nach Angaben des Planers angeblich konjunkturbedingt.

Lt. Architektenvertrag ist Grundlage der Honorarabrechnung die obige  Kostenberechnung, und meiner Meinung nach dürfte der Planer nur anrechenbare Kosten von KG 300 und KG 400 ansetzen, oder sehe ich das falsch, die Abschlagsrechnungen, die er mir schickt gehen immer von anrechenbaren Kosten von 446.000.- ( ermittelt in Kostenschätzung), beides beinhaltet immer die KG 700.

Meiner Meinung nach dürften sich die anrechenbaren nur auf 394.825.- belaufen, denn die KG 700, die seine Architektenkosten beinhalten darf er doch nicht mit abrechnen, oder?
Ich habe versucht die Datei nochmal anzuhängen. 

 

 


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Assi12
(@assi12)
Aktives Mitglied
Beigetreten: Vor 11 Monaten
Beiträge: 10
Themenstarter  

Die Datei lässt sich nicht hochladen. Ich hatte noch vergessen zu erwähnen, dass wir den Architektenvertrag am 20.7.20 geschlossen haben, es gilt also wohl die Hoai 2013


AntwortZitat
fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 19 Jahren
Beiträge: 99
 

Nach § 33 HOAI sind die Baukonstruktionskosten (324.575) voll und die Kosten der technischen Anlagen (70.250) bis zu 25% der sonstigen Kosten ebenfalls voll anrechenbar (das sind hier wohl nur die 324,575, mithin bis zu 324.575 * 0.25= 81.144, in diesem Fall also ohne Abminderung). Ergibt in Summe 324.575 + 70.250 = 394.825 €. Sofern es sich um einen Neubau handelt, bleibt es dabei (bei einem Umbau ist ggf. mitzuverarbeitende Bausubstanz zu berücksichtigen und ein Umbau- und Modernisierungszuschlag auf das Honorar).

Hat der Planer auch die Freianlagenplanung in Auftrag, sind hierfür (Teile der) Kosten aus KG 500 als anrechenbar anzusetzen.

Wie gesagt, lassen Sie die Rechnungen und den Leistungsstand sachverständig prüfen, evtl. ist der Planer bereits überzahlt und es können Rückforderungen geltend gemacht werden…

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


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Assi12
(@assi12)
Aktives Mitglied
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Beiträge: 10
Themenstarter  

@fdoell Vielen Dank für die schnelle Antwort


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