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Anrechenbare Kosten 200% höher nach Erstellung der Planung  


Gruwe
(@gruwe)
Neues Mitglied
Beigetreten: Vor 2 Wochen
Beiträge: 3
Themenstarter  

Hallo zusammen,

wir haben eine Architekturbüro beauftragt, uns bei unserem geplanten Dachausbau zu unterstützen. Wir hatten eine Idee für den Ausbau bzw. zusätzlichen geringen Umbau unserer aktuellen Wohnetage, vorgelegt. Beauftragt haben wir nach einem Angebot die Lph3. Hierbei wurde durch den Architekten anrechenbare Kosten von 50.000€ netto angesetzt.

Im Zuge der Vorplanung wurde unsere Idee ausgearbeitet und noch eine Alternative, basierend auf der Erfahrung der Architekten, entworfen. Die Idee der Architekten hat uns gut gefallen, so dass wir zugesagt haben, diese Variante in der Entwurfsplanung zu beplanen. Nun haben wir die Entwurfsplanung inkl. einer Grobkostenplanung vorgelegt bekommen, die anrechenbaren Kosten inkl. Innenausbau sind nun plötzlich bei 150.000€ netto zzgl. den entsprechenden HOAI-Leistungen (in Summe also 175.000€). Ein Teil der höheren Kosten entspringt den gestiegenen Materialpreisen.

Ich stelle mir gerade die Frage, ob dies so korrekt ist. Hat ein Architekt nicht die Pflicht, mal zumindest annährend realistische anrechenbare Kosten zu schätzen bzw. dies im Rahmen der Lph 2 auszuarbeiten? Wären wir jetzt statt 50T€ auf 65T€, das könnte ich ja noch nachvollziehen. Aber auf diese Weise könnte ich ja beim Angebot sehr niedrig schätzen um ein günstiges Angebot vorlegen zu können um den Auftrag zu erhalten und dann anschließend über eine entsprechend höhere Kostenkalkulation das Honorar entsprechend zu erhöhen.

Zudem habe ich im Internet gelesen, dass zwischenzeitlich gestiegende Baupreise kein höheres Honorar während der Leistungsphase rechtfertigen, da man die Architektenleistung davon "entkoppeln" möchte.

 

Kann mir hierzu Jemand etwas sagen?

 

Vielen Dank!


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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 19 Jahren
Beiträge: 38
 

Wenn Sie nur Lph. 3 beauftragt haben, wer hat dann Lph. 1+2 durchgeführt?

Eine Pflicht, etwas im Rahmen der Lph. 2 auszuarbeiten (hier: eine Kostenschätzung), hat ja nur derjenige, der die auch in Auftrag hat.

Bei anrechenbaren Kosten (aK) von ca. 150.000 € und Planungskosten von ca. 25.000 € stellt sich die Frage, ob das nur für die Gebäudeplanung sein soll - in diesem Fall dürfte das für wesentlich mehr als für Lph. 3 angesetzt worden sein, denn das Gesamthonorar für Lph. 1-9 beträgt bei aK 150.000 in Hz III 21.555-26.883 und in Hz IV 26.883-30.274 € und Lph. 3 ist nur mit 15 v.H. davon bewertet (bzw. Lph. 1-3 mit 24 v.H.).

Welche Kostenvorgaben haben Sie dem Planer gemacht? Wenn das 50.000 € waren, hätte er bei einer Vorplanung bereits abschätzen müssen, was man dafür machen kann und was nicht.

Was beauftragt wurde, was geleistet wurde und welches Honorar dafür gerechtfertigt ist, kann man in diesem Forum nicht beantworten, wenn man nicht alle Details kennt.

Was man aber nicht oft genug betonen kann (für alle Leser):

Machen Sie einen schriftlichen Vertrag, bei dem die Planungsaufgabe so gut wie möglich beschrieben ist und am besten auch das Kostenbudget oder die Kostenobergrenze beschrieben ist. Dann haben Sie evtl. eine rechtliche Handhabe gegen die Abrechnung einer Planung, die das Mehrfache an Bau- und Planungskosten verursacht und mit der Sie nichts anfangen können!

Beauftragen Sie ab Lph. 1 und vereinbaren Sie alle Grundleistungen die Sie benötigen - und machen Sie erst mit der nächsten Leistungsphase weiter, wenn eine vollständig abgeschlossen ist (vgl. Grundleistungsbeschreibungen in Anlage 10 HOAI bei Gebäuden, d.h. in Lph. 1- 3 jeweils eine schriftliche und mündlich erläuterte Dokumentation mit allen Planungs- und Abstimmungsergebnissen).

Wenn Sie ein Auto für zigtausende Euro bestellen, machen Sie sich doch auch vorher Gedanken, was Sie zu welchem Preis wollen und was nicht und bestellen genau nach Ihren Wünschen...

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


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Gruwe
(@gruwe)
Neues Mitglied
Beigetreten: Vor 2 Wochen
Beiträge: 3
Themenstarter  

@fdoell 

Hallo,

erstmal Danke für die Rückmeldung!

Nein, wir haben Lph 1-3 beauftragt. Als Honoraransatz für diese Planung wurden uns 50T€ anrechenbare Kosten genannt. Kostenvorgaben haben wir keine gemacht. Wir wollten wie gesagt hinarbeiten auf eine Baugenehmigung für die Umwandlung des unausgebauten Daches in Wohnraum. Hierzu hatten wir einen Vorschlag gemacht. Dieser wurde in Lph 2 ausgearbeitet, ebenso eine Variante. Die Bearbeiterin war anschließend bei uns, hat uns die beiden Vorschläge gezeigt. Sie hat uns dann angeboten, nach ihrem Urlaub eine Kostenschätzung zu erstellen. Wir haben dann mitgeteilt, dass wir diese Kostenschätzung gerne für Variante 2 haben möchte. Allerdings wurde uns nie eine Kostenschätzung für diese Variante erstellt, sondern einige Zeit später eben direkt die Entwurfsplanung mit der Kostenberechnung geliefert.

Wir waren in dem Wissen oder Glauben, dass man uns zumindest mal vor der Entwurfsplanung der entsprechenden Variante eine Kostenschätzung liefern müsste (mir ist bekannt, dass bei direkter Beauftragung Lph 1-3 das Honorar aufgrund der Kostenberechnung in Lph 3 abgerechnet werden kann), damit wir grob abschätzen können, was diese Variante letztendlich kosten würde. Meines Wissens gehört solch eine Kostenschätzung auch zur Leistungsphase 2. Oder bin ich hier falsch informiert?

Sprich: Ich hätte für die Vorschläge eine Kostenschätzung erwartet, die ja auch eine Entscheidungshilfe gewesen wäre, welche Variante man in der EP ausarbeiten sollte.

Offenbar bin ich hier falsch informiert und der Planer muss im Rahmen der Lph2 keine Kostenschätzung liefern?

 

Eine weitere Frage hätte ich noch:

Gibt es Vorgaben, welche Einheitspreise der Planer in der Kostenberechnung in Lph3 ansetzen kann? Ich meine, da höhere Kostenansätze sein Honorar ja erhöhen, hat er ja ein Interesse daran, möglichst hohe Kosten zu berechnen. Gibt es da einen Rahmen, an den er sich halten muss?

Zudem stellt sich die Frage, welche Maße er ansetzen kann. Unser Dach soll erneuert werden, welches eine Dachfläche von ca. 140m² besitzt. Er hat in der Kostenberechnung aber 200m² angesetzt, was über 35% höher ist. Das erhöht die anrechenbaren Kosten bereits um ca. 15T€. Ist das legitim?

 

Zu ihrer Frage noch: Nein, die 25T€ sind die Nettokosten für Lph1-9 bei den ermittelten anrechenbaren Baukosten von ca. 160T€. Die Lph1-3 wurden uns mit 2.900€ angeboten, liegen aber nun bei über 7T€.

 

Bezüglich der Leistungen hatte ich mir eigentlich erwartet, dass man sich ja eben hier die professionelle Hilfe (eben den Architekten) beauftragt, damit man alles richtig macht. 


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(@alexander-fleming)
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Sehr geehrter / geehrte @gruwe,

Wie Sie schildern, wurde der Architekt durch Sie mit den Leistungsphasen 1-3 beauftragt. Das ist m. M. schon mal besser als eine gesonderte Beauftragung mit der LPH 3 (auf die Gründe gehen wir hier aber nicht tiefer ein).
Wenn Sie alle Grundleistungen der ersten 3 Leistungsphasen dem Architekten übertragen und keine herausgenommen haben, dann können Sie in der Anlage 10 der HOAI auf der linken Seite sehen, welche Grundleistungen im Zuge der Planung dieser LPH-en zu erbringen sind.

U.a. ist in der LPH 2 eine Kostenschätzung zu erstellen, die im Grunde die „Bepreisung“ der Vorplanung widerspiegelt. Diese Kostenschätzung dient auch für Sie zur Einschätzung und Abwägung, ob der Planungsstand in Ihr Budget passt, oder ob bereits zu diesem Zeitpunkt Änderungen in Form von z. B. Reduzierungen des Gesamtumfangs oder der Qualität usw. vorgenommen werden müssen.

Die Leistungsphase 3 schließt mit einer Entwurfsplanung und einer Kostenberechnung ab. Die Kostenberechnung ist wiederum die „Bepreisung“ der Entwurfsplanung und wenn Sie die HOAI als Vertragsbestandteil vereinbart haben, dann sind die anrechenbaren Kosten nach der Kostenberechnung zu ermitteln. D.h. die Kostenberechnung ist dann die Honorarberechnungsgrundlage.

Der Architekt hätte in Ihrem Fall Ihnen zunächst die Ergebnisse der LPH 2 (somit Vorentwurf samt der Kostenschätzung) für die beiden Varianten vorlegen müssen. Sicherlich hätten Sie bereits zu diesem Zeitpunkt erkannt, dass die neue Variante wesentlich teuerer ist und die Kostenschätzung höher liegt. So hätten Sie die Möglichkeit, bereits zu diesem Zeitpunkt, sich von der teueren Lösung zu distanzieren und diese in der LPH 3 garnicht weiter verfolgen zu lassen.

Sie haben jetzt natürlich die Möglichkeit, die vorgelegte Entwurfsplanung sowie die Kostenberechnung zu prüfen und diese, wenn sie von den von Ihnen kommunizierten Vorgaben abweicht, abzulehnen.

Ich empfehle !immer! eine vertragliche Kostenobergrenze zu formulieren (z. B. die 50.000 Euro). Diese Grenze würde dann ggf. eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen und wäre durch den Architekten einzuhalten. Wenn die Planung / Planungsvorgaben die Einhaltung nicht garantiert hätten, dann wäre der Architekt gezielt auf Sie zugegangen und hätte über die höheren Kosten aufklären und eine Lösung finden müssen.
Eine vereinbarte Kostenobergrenze muss der Architekt grds. einhalten (s. hierzu Urteil vom 11.07.2019 - VII ZR 266/17).
Wenn keine Kostenobergrenze vertraglich vereinbart wurde, Ihrerseits aber eine Begrenzung der finanziellen Mitte (z. B. bei 50.000 Euro) deutlich kommuniziert wurde, dann könnte dies ggf. dennoch einen konkludente Vereinbarung einer Kostenobergrenze rechtfertigen (s. hierzu OLG Schleswig, Beschluss vom 22.11.2012 - 1 U 8/12; BGH, Beschluss vom 12.03.2015 - VII ZR 333/12)

FLEMING.CONSULTING.
Sachverständigenbüro für Honorare & Leistungen der Architekten und Ingenieure (HOAI)
Mobil: 0157-75703987
Mobil: 0178-2050704
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(@alexander-fleming)
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Sehr geehrter / geehrte @gruwe,

zu den beiden anderen Fragen:

Die einer Kostenschätzung oder einer Kostenberechnung zugrunde zu legenden Preise müssen natürlich angemessen, aktuell und ortsüblich sein. Üblicherweise werden die aktuellen Erfahrungswerte aus den laufenden Projekten / Abrechnungen oder den vor kurzem durchgeführten Submissionen angesetzt.

Wenn Sie einzelne Einheitspreise oder die gesamte Kostenberechnung auf Plausibilität prüfen möchten, dann wäre eventuell eine Zweitmeinung ratsam und sicherlich effizienter. Ein Architekturbüro kann zumindest überschlägig die Preise prüfen und Ihnen sagen, ob sie in Ordnung sind oder nicht.

Bzgl. der qm ist die Frage von welcher Grundlage man ausgeht bzw. welche Grundlage der Kalkulation zugrunde liegt. Besonders bei Dachflächen kommt es oft zu Verwechselungen. Wenn Sie z. B. von 140 qm Wohnfläche ausgehen dann ist die tatsächliche Grundfläche z. B. des Bodens größer, da bei den Dachschrägen bestimmte Abzüge nach der Wohnflächenverordnung Anwendung finden. Schauen Sie sich diesen Punkt mal genauer an, vielleicht wird das schon etwas Licht ins Dunkel bringen.

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Gruwe
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Veröffentlicht von: @alexander-fleming

Der Architekt hätte in Ihrem Fall Ihnen zunächst die Ergebnisse der LPH 2 (somit Vorentwurf samt der Kostenschätzung) für die beiden Varianten vorlegen müssen. Sicherlich hätten Sie bereits zu diesem Zeitpunkt erkannt, dass die neue Variante wesentlich teuerer ist und die Kostenschätzung höher liegt. So hätten Sie die Möglichkeit, bereits zu diesem Zeitpunkt, sich von der teueren Lösung zu distanzieren und diese in der LPH 3 garnicht weiter verfolgen zu lassen.

Vielen Dank Herr Fleming, 

Ihre Ausführungen helfen mir auf jeden Fall weiter.

Eine Kostenschätzung wurde uns nicht vorgelegt. Wie verhält es sich, wenn beide Varianten ähnliche Kosten aufweisen würden? Wäre dann die Pflicht (sofern diese existiert) uns die Kostenschätzung vorzulegen, entfallen? Mich irritiert in erster Linie immer noch, dass das Angebot von anrechenbaren Kosten von 50T€ ausging, uns zwar zwei Varianten dargelegt wurden, aber ohne Kostenschätzung. Besteht eine Pflicht eine Kostenschätzung vorzulegen, so dass dem Kunden auffallen kann, dass die im Honorarangebot angesetzten anrechenbaren Kosten (bei weitem) nicht ausreichen?

Oder können einfach 2 Varianten vorgezeigt werden, von den der Kunde sich einfach eins aussuchen kann, was dann weiter verfolgt wird, ohne dass der Kunde auf die höheren Kosten aufmerksam gemacht wird (etwa indem eine Kostenschätzung vorgelegt wird)?

 

Bzgl. der qm ist die Frage von welcher Grundlage man ausgeht bzw. welche Grundlage der Kalkulation zugrunde liegt. Besonders bei Dachflächen kommt es oft zu Verwechselungen. Wenn Sie z. B. von 140 qm Wohnfläche ausgehen dann ist die tatsächliche Grundfläche z. B. des Bodens größer, da bei den Dachschrägen bestimmte Abzüge nach der Wohnflächenverordnung Anwendung finden. Schauen Sie sich diesen Punkt mal genauer an, vielleicht wird das schon etwas Licht ins Dunkel bringen.

Es handelt sich um eine Position "363 Dachbeläge - Dämmung, Dampfbremse, Lattung, Ziegeldeckung, Rinnen, Fallrohre" mit einem Einheitspreis von 275€/qm und einem Mengenansatz von 200qm. Unsere Dachfläche ist aber nur ca. 140qm groß. Daher die Irritation meinerseits. Letztlich ist das ein Unterschied von 16.500€ in den anrechenbaren Kosten.


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FLEMING.CONSULTING.
(@alexander-fleming)
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Sehr geehrter / geehrte @gruwe,

wenn der Architekt mit der Leistungsphase 2 nach HOAI beauftragt wurde, dann ist die Vorlage einer Vorentwurfsplanung und einer Kostenschätzung jeweils die zu erbringenden Grundleistungen. Wenn vereinbart war, dass 2 Varianten erstellt/untersucht werden sollen, dann sind natürlich auch jeweils für diese Varianten der Vorentwurf und die KS vorzulegen.

Ärgerlich ist natürlich, dass das Angebot von den anrechenbaren Kosten i. H. von 50.000 Euro netto ausging und jetzt mit der Kostenberechnung eine höhere Summe im Raum steht. Zumal die Kostenberechnung die Grundlage der Honorarberechnung ist. Andererseits waren die 50.000 sicherlich eine „ganz grobe Hausnummer“ und anhand der Erfahrung des Architekten nur „in den Raum gestellt“. Dieser Summe lag höchstwahrscheinlich weder eine Planung noch eine Kostenaufstellung zugrunde.

Dennoch! Die in der Anlage 10 aufgeführten Leistungsphasen und die Grundleistungen unterliegen einer bestimmten Systematik. Die Leistungen sind im Normalfall nach und nach zu erbringen.
D. h. zunächst wird die Grundlagenermittlung (LPH 1) erbracht und abgeschlossen, auf dieser Grundlage wird dann die Vorentwurfsplanung samt der Kostenschätzung erstellt (LPH 2). Die Kostenschätzung basiert auf dem Vorentwurf und ist noch nicht so tief bzw. detailliert aufgeschlüsselt, gibt dem Auftraggeber aber schon mal einen gewissen Anhaltspunkt über die zu erwartenden Kosten und eine Kontrollmöglichkeit, um zu prüfen, ob die bislang formulierten und geplanten Vorstellungen u.a. in das verfügbare Budget passen. Hier kann bereits bei Bedarf regulierend eingegriffen werden, damit die Entwurfsplanung in die richtige Richtung gelenkt wird. Nach der Freigabe der LPH 2 wird auf der Grundlage der Ergebnisse aus der LPH 1 und LPH 2 die Entwurfsplanung + Kostenberechnung (LPH 3) erstellt und dem AG vorgelegt.

So wie es sich in Ihrem Fall darstellt, hat der Architekt die LPH 3 fertiggestellt, ohne die LPH 2 (und vielleicht auch die LPH 1) vernünftig abgeschlossen, mit Ihnen abgestimmt zu haben (sowohl die LPH 1 als auch 2 und 3 enden jeweils mit der Grundleistung „Zusammenfassen, Erläutern und dokumentieren der Ergebnisse“). Wurde das erfüllt? Ich denke nicht.
Es stellt sich daher die Frage, ob sich in diesem Fall eventuell um eine „vorpreschende Leistung“ des Architekten handelt. D.h. die Leistungsphase 3 könnte daher auf nicht abgestimmten und daher nicht korrekten Grundlagen erstellt worden sein. Hierzu gibt es einen Urteil s. OLG Koblenz, Beschluss vom 29.09.2011 - 5 U 224/11 wonach einem Architekten z. B. kein Honorar für eine Ausführungsplanung zustand, die erstellt wurde ohne  die Baugenehmigung abzuwarten.
Es ist somit fraglich, ob Sie die Ihnen vorliegende Entwurfsplanung samt der Kostenberechnung verwenden können, wenn diese auf nicht abgestimmten Vorgang beruhen, oder ob der Architekt nicht zunächst zur nachweislichen Erbringung der LPH 2 aufzufordern wäre (samt der vorherigen Zurückweisung der Ergebnisse der LPH 3).

Die Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung wäre (nur ein Vorschlag). Sie setzen sich mit dem Architekten in Verbindung und einigen sich darauf, dass die vorgelegten Ergebnisse als LPH 2 angesehen werden. Somit wäre es auch eine Kostenschätzung und keine Kostenberechnung.
Die Planungsergebnisse lassen Sie sich von dem Architekten erklären und stimmen alle Unstimmigkeiten, die Ihnen in der Planung oder den Kosten aufgefallen sind (siehe die andere Frage) ab. Am Ende halten Sie alles schriftlich zusammen und stellen ein Anforderungskatalog für die LPH 3 auf (hier auch die klar kommunizierte Kostenobergrenze).

Aufgrund der bisher geschilderten Erfahrungen würde ich Ihnen empfehlen, wenn nicht bereits jetzt, dann sicherlich nach Vorlage der Ergebnisse der tatsächlichen LPH 3, sich eine fachliche Beratungsleistung durch einen Dritten zu gönnen (4 Augen Prinzip), um die Ergebnisse genau zu prüfen und alle Unstimmigkeiten vor der Freigabe der LPH 3 aus dem Weg zu räumen.

FLEMING.CONSULTING.
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fdoell
(@fdoell)
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Wenn Sie Lph. 1-3 und nicht nur Lph. 3 in Auftrag gegeben haben, begann der Fehler des Planers bereits in Lph. 1 bei der nicht erbrachten Grundleistung "Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers" - nach der Rechtsprechung gehört hierzu zwingend die Abfrage des zur Verfügung stehenden Budgets oder der Kostenvorstellung des Auftraggebers.

Lph. 1 ist also nicht vollständig erbracht und damit bislang nicht voll vergütungspflichtig (GL 1a und 1e fehlen).

Nun wurde bereits mit Lph. 2 begonnen, da kann man sich sicher streiten, ob das ohne fixierte Grundlagen überhaupt Sinn macht und das Ergebnis für Sie nutzbar ist. Aber selbst wenn man einmal annimmt, dass die Erarbeitung entsprechender Vorschläge in Ihrem Sinne war, gab es eine Vereinbarung, dass zu den Konzepten erst einmal eine Kostenschätzung erarbeitet wurde. Die haben Sie nun in Händen, auch wenn etwas anders darüber stehen sollte. Nun lassen Sie sich die Kosten erläutern und entscheiden dann, was Sie als Entwurf geplant haben möchten bzw. welche Abspeckung des Programms Sie haben wollen. So würde ich das als Auftraggeber angehen.

Natürlich muss die Kostenschätzung objektiv nachvollziehbar sein. Wenn da ein Mengenfehler vorliegt, ist er zu korrigieren, sowohl für die Budgetplanung des Auftraggebers als auch für die Honorarberechnung des Planers.

Wenn die Lösung kleiner und günstiger wird als die beiden vorgelegten Varianten, wird auch nur die zum Entwurf ausgearbeitet und führt zu den anrechenbaren Kosten lt. Kostenberechnung. Dass der Planer vorher "zu groß" oder "zu aufwendig" (letztlich: "zu teuer") geplant hat, ist zum Großteil sein eigenes Verschulden, wenn er das Budget nicht frühzeitig abgefragt hat.

Tipp für alle Leser:

Wenn Sie etwas beauftragen (hier: Lph. 1-3), dann informieren Sie sich auch darüber, was Sie da zu erwarten haben (hier: alle Grundleistungen) und fordern Sie diese ein, wenn sie der Planer nicht von sich aus bringt. (selbst eine gedruckte HOAI kostet nur ein paar Euro, aber auch HOAI-Kommentare oder mehr anwendungsbezogene Werke zu HOAI-Leistungen rechnen sich angesichts solcher Baukosten).

Wenn Sie als Planer etwas in Auftrag nehmen, dann bearbeiten Sie das auch so wie beauftragt bzw. abgesprochen und machen Sie es sich nicht zu einfach (wie leider zu viele schwarze Schafe der Zunft), sondern erbringen alle übernommenen Teilleistungen!

Nur wenn Auftraggeber und Planer sich darüber im Klaren sind, was zu leisten ist und wofür es wann Geld gibt, besteht eine Basis für Zufriedenheit auf beiden Seiten.

Wenn etwas schief läuft, weil sich nicht an diese Regeln gehalten wird, sollte sich letztlich keine:r der Beteiligten scheuen, einzufordern, was ihm/ihr zusteht. 

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


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