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Vereinbarte Bausummenobergrenze in der LP4 um 65% überschritten  


Klaus Peter
(@klaus-peter)
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Beiträge: 3
Themenstarter  

Hallo zusammen,

Ich habe mich im April diesen Jahres von einem freien Architekten der Architektenkammer Baden-Württemberg bezüglich meinem Bauvorhaben einer Doppelhaushälfte beraten lassen.
Nach mündlicher Absprache bezüglich der Ausführung und des Umfangs des Bauvorhabens habe ich dem Architekten schriftlich meine Bausummenobergrenze von € 500.000,- brutto inkl. aller Nebenkosten und seinem Architektenhonorar mitgeteilt (Bauplatz ist bereits vorhanden). Der Architekt hat mir dies schriftlich als ‚realistisch‘ zugesichert. Eine genaue Kostengliederung folge nach Vertragsunterzeichnung und ersten Entwürfen dann könne er das haus ‚rechnen‘.
Aufgrund dieser Aussage habe ich einen Architektenvertrag gem. HOAI für Leistungsphase 1-4 unterzeichnet.

Während der Planung habe ich den Architekten gefragt welche finanzielle Auswirkung es hätte, das Haus 1m breiter zu machen und eine kleine Loggia im Dach vorzusehen. Die Antwort 8-10% für 1m breiter, sowie €25.000-30.000 für die Loggia habe ich zugesagt dies so zu berücksichtigen.
So kam ich auf etwa ~€580.000 Gesamtkosten mit denen ich rechnen muss.

Zwischenzeitlich habe ich eine Anzahlung von 75% für die o.g. Leistungsphasen leisten müssen.

Nun nach einigen Wochen der Entwurfsplanung und wirklich wöchentlicher Nachfrage wie es mit der Kostengliederung ausschaut, habe ich nun die Summe von knapp €820.000 angekündigt bekommen.
Das sind knapp 65% mehr als zu Beginn vereinbart (zugegeben mit breiterem haus und der Loggia).

Das ist nun so weit aus meinem Budget dass ich völlig fassungslos bin.
Das hätte der Architekt im Hinblick auf meine anfangs genannte Bausummenobergrenze doch viel früher melden müssen?!

Was kann ich nun tun?
Ich fühle mich stark getäuscht.
Sicher wird der Architekt nun versuchen die Kosten irgendwie zu senken; darf er dabei aber den zu Beginn beschriebenen Umfang (Keller, ausgebautes Dach) reduzieren??
Das habe ich ja nicht unterschrieben.
Ich habe ja schließlich den Vertrag im Vertrauen auf der Aussage des Architekten, dass das Bauvorhaben wie beschrieben zu den genannten Kosten realistisch ist, unterschrieben.

Wie sieht es eigentlich aus wenn mir der Architekt jetzt z.B. €600.000 Gesamtkosten zusagt, die tatsächlichen Baukosten aber während der Durchführung in Richtung €800.000 und mehr explodieren? Wer haftet hier?

Welche Rechte habe ich?
Wenn der Architekt den anfangs beschriebenen Umfang nicht zu der genannten Bausummenobergrenze erfüllen kann, kann ich dann den Archtiktenvertrag aus wichtigem Grund kündigen und meine Anzahlung zurückfordern?

Ich bitte um Hilfe und Ihre Einschätzung zu o.g. Situation.

Vielen Dank & freundliche Grüße,
Klaus Peter


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(@alexander-fleming)
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Sehr geehrter Herr @klaus-peter,

ich habe irgendwie das Gefühl, dass es bei vielen Architekten „die gängige Praxis“ ist. Finde ich sehr schade und unfair. Bei der Forderung einer Vorauszahlung (überhaupt) von 75 % wäre ich aber ohnehin sehr skeptisch geworden.

Zu Ihrer Frage:
Zunächst mal gehe ich davon aus, dass Sie als Auftraggeber Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind. Es wäre interessant zu wissen, welche Grundlage / Honorarparameter Sie mit dem Architekten für die LPH 1-4 vertraglich vereinbart haben. Hat der Architekt Sie darüber informiert, dass ein höheres / niedriges Honorar als nach HOAI bzw. den Honorartafeln möglich ist?

Wenn Sie dem Architekten die Grundleistungen der Leistungsphasen 1-4 vertraglich übertragen haben, dann sollte der AN zunächst die Leistungsphasen nacheinander auch abarbeiten. D.h. die Ergebnisse der Grundlagenermittlung müssen vorliegen. Im besten Fall als schriftliche Dokumentation (von Vorteil für beide Seiten). Im nächsten Schritt muss dann die Vorplanung erstellt werden. Diese schließt letztendlich mit einer Kostenschätzung ab. An dieser Stelle könnte man bereits erkennen, ob das von Ihnen (wie ich finde richtigerweise von Anfang an fest kommunizierte Kostenobergrenze) eingehalten wird oder nicht. Falls nein, kann in diesem Step bereits vor Beginn der Entwurfsplanung mit einer Optimierung begonnen werden, um die Kostengrenze zu erreichen. Ich lese heraus, dass es jedoch nicht erfolgt ist und Sie den Leistungen des Architekten „hinterher laufen“ müssen.

Die vertragliche Situation sollte unbedingt geprüft / geklärt werden.

Nebenbei: Unter diesen Umständen (und ohne zukünftige Besserung) würde ich aber bereits jetzt davon abraten, mit dem AN das Projekt zu Ende zu bringen.

FLEMING.CONSULTING.
Sachverständigenbüro für Honorare & Leistungen der Architekten und Ingenieure (HOAI)
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Werter Klaus-Peter,

eine Planung ist dann mangelhaft, wenn eine vereinbarte Baukostenobergrenze (Beschaffenheit) überschritten wird. Damit hat gemäß § 633 BGB das Werk nicht die erforderliche Beschaffenheit. Nach § 634 BGB kann der AG bei mangelhaften Werk Nacherfüllung verlangen. Der Planer muss dann auf eigene Kosten umplanen, bis die Kostengrenze eingehalten wird. Gelingt ihm dies nicht, kann der Bauherr den Vertrag kündigen und Schadensersatz verlangen (s. a. BGH VII ZR 395/01). Die zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen hat gemäß § 635 Abs. 2 BGB der Unternehmer zu tragen. Selbst für den Fall, dass sich der vorgegebene Standard der Planung mit den vereinbarten Baukosten nicht realisieren lässt, bleibt das Werk mangelhaft, wenn die Planung die Baukostenobergrenze überschreitet. In diesem Fall bildet die vereinbarte Baukostenobergrenze außerdem die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung (s. a. BGH VII ZR 362/01). Gemäß OLG Stuttgart 10 U 68/17 muss der AN auch darauf hinweisen, wenn sich Änderungswünsche des AG auf die vereinbarte Baukostenobergrenze auswirken und klären, ob der AG mit einer Erhöhung einverstanden ist. Danach ist der AN sogar dazu verpflichtet, durch Änderungswünsche des AG entstehende höhere Baukosten planerisch durch eine weniger teure Ausführung der anderen Teile des Baus zu kompensieren, ohne hierfür ein gesondertes Honorar verlangen zu können. Da die HOAI keine Zahl der von dem AN zu erarbeitenden Konzeptvarianten nennt, muss er eine Vielzahl von Abwandlungen im Rahmen des unverändert gebliebenen Programmziels erstellen, bis Einigkeit über die beste Lösungsmöglichkeit erzielt wird.

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Klaus Peter
(@klaus-peter)
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Beiträge: 3
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@alexander-fleming 

Sehr geehrter Herr Fleming,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich hatte mich zum Neubau einer Doppelhaushälfte für die Leistungsphasen 1-4, auf einen Pauschalpreis geeinigt. Weiter wurde vertraglich nichts vereinbart. 

Der Umfang des Bauvorhabens sowie die Baukostenobergrenze wurde sowohl mündlich als auch schriftlich per Email vorab festgelegt.

Welche Rechte habe ich?
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Wie sieht es eigentlich aus wenn mir der Architekt jetzt z.B. €600.000 Gesamtkosten zusagt, die tatsächlichen Baukosten aber während der Durchführung in Richtung €800.000 und mehr explodieren? Wer haftet hier?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen 

Klaus Peter 

 


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(@alexander-fleming)
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Sehr geehrter Herr @klaus-peter,

sehr geehrter @mitglied,

Zur Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung möchte ich folgendes gegenteiliges wiedergeben:

Eine Kostenobergrenze kann als Beschaffenheitsvereinbarung gelten, aber auch nicht immer. Zunächst wäre dann auch zu prüfen, ob eine Kostenobergrenze tatsächlich anfänglich oder nachträglich vereinbart wurde.

Laut dem Kammergericht sei eine vereinbarte Kostenobergrenze (unabh. ob vertraglich oder nachvertraglich) weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch stellt diese Grenze eine Garantie für die Kosteneinhaltung dar 21 U 24/16.

Die Schadensersatzhaftung des Architekten bei Überschreitung der Kostenobergrenze scheitert an dem möglicherweise fehlenden Verschulden. Besteht ein „Ergebniskonflikt“ zwischen der Kostenobergrenze und dem Leistungssoll vor, so kann die Unmöglichkeit der Vertragserfüllung und somit eine Störung des Vertragsverhältnisses nach § 275 BGB unterstellt werden. Eine Architektenhaftung wäre in dem Fall lediglich bei Erkennbarkeit nach § 311 a BGB gegeben. Mit anderen Worten: verlangt der Bauherr eine Planung zu bestimmten Kosten und die Vorstellung ist nicht realisitisch umsetzbar, besteht ein Ergebniskonflikt / Unmöglichkeit der Vertragserfüllung vor.

Es kann aber auch noch weiter gehen: ist der Auftraggeber nicht in der Lage bzw. nicht gewillt, durch gezielte Entscheidungen den Zielkonflikt zu lösen und der Störung des Vertragsverhältnisses positiv entgegenzuwirken, liegt die nachträglich eingetretene Unmöglichkeit der Leistungserbringung in seinem Verschulden. Gefahr der Kündigungsvergütung nach § 326 Abs. 2 BGB.

Daher sind auch die ersten beiden Leistungsphasen so wichtig. Spätesten hier kann ein Zielkonflikt lokalisiert werden.

@klaus-peter : Zur Vertragspflichten des Architekten:

Sie haben die Honorierung des Architekten für die LPH 1-4 pauschaliert. Interessant in dem Zusammenhang sind aber auch die Vertragspflichten des Architekten. D.h. was genau schuldet Ihnen der Architekt für das Geld. Im schlimmsten Fall sind "wenig ausformulierte Verträge" durch Auslegung zu ergründen (§ 157 BGB nachlesbar).

Veröffentlicht von: @klaus-peter

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Die „preisliche“ Umsetzung der Architektenplanung (tatsächliche Ausführungskosten) hat keinen Einfluss auf die Eigenschaft der durch den Architekten zu erbringende Werkleistung und kann daher nicht als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden. Die tatsächlichen Ausführungskosten liegen außerhalb des Machtbereiches des Architekten (21 U 24/16). Natürlich muss aber die zuvor geschuldete Planung und die Kostenschätzung / Kostenberechnung ordnungsgemäß und anhand belegbarer Vergleichspreise erfolgen. Nach der Vorlage der Kostenschätzung und der Kostenberechnung sollten diese aber bauherrenseits auf Plausibilität geprüft werden. 

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Korrigierend muss ich ergänzen, dass der BGH im Jahre 2019 (Az.: VII ZR 266/17) klargestellt hat, dass eine vertraglich vereinbarte Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung und als eine Hauptleistungspflicht des Architekten anzusehen ist. Somit wäre dann damit auch die oben aufgeführte anfänglich Diskussionsgrundlage anhand des Urteils des KG "glattgezogen".

 

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Klaus Peter
(@klaus-peter)
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@alexander-fleming 

Vielen Dank. Wissen Sie ob dies auch gilt, wenn die Bausummenobergrenze nicht im Vertrag steht, sondern dem Architekten per E-Mail und mündlich mitgeteilt wurde? 

 


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Guten Tag @klaus-peter,

sicherlich wäre eine von Anfang an vertraglich vereinbarte Baukostenobergenze am sichersten.
In bestimmten Fällen ist aber auch eine nachvertragliche Festlegung möglich.Zu beachten dabei ist jedoch, dass im Falle einer Nichteinhaltung der Baukostenobergrenze in Verbindung mit der entsprechenden Auseinandersetzung, der Auftraggeber in der Nachweispflicht der Vereinbarung ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 20.11.2014 - 15 U 19/10; BGH, Beschluss vom 08.11.2017 - VII ZR 91/15). Diese kann nachvertraglich / ergänzend oder auch konkludent erfolgen.
Aus praktischen Nachweisgründen ist es selbsterklärend am sichersten, wenn diese Vorgabe schriftlich erfolgt.

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