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Fassadensanierung, Basis des Architektenhonorars

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(@h-floeper)
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Beigetreten: Vor 10 Monaten
Beiträge: 6
Themenstarter  

Hallo, vor 5 Monaten hatte ich im Zusammenhang mit diesem Projekt eine Frage zu den anrechenbaren Gesamtnettobaukosten gestellt. Nun gibt es eine unvorhersehbare Situation. Die Heizungsanlage muß dringenst erneuert werden. Das für die Fassadensanierung vorgesehene Geld wird teilweise für dieses Projekt verbraucht. Der Architekt legt nach Abschluß der Leistungsphase 7 bestenfalls die Angebote von 3 Malerfirmen vor, z.B. 100.000 €, 120.000 € oder 140.000 €. Was ist dann die Basis seines Honorars wenn die Arbeiten auf unbestimmte Zeit verschoben werden müßen?

Danke für alle Antworten
Helmut


   
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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 22 Jahren
Beiträge: 248
 

Wenn die Heizungssanierung von einem Fachplaner betreut wird und der Architekt damit nichts zu tun hat, wirkt sich das nicht auf seine Leistungen und sein Honorar aus.

Was Malerarbeiten mir einer Fassadensanierung zu tun haben, erschliesst sich nicht direkt. Was sollte vorher alles an der Fassade gemacht werden, was jetzt (noch)?

Wenn Teile der Arbeiten, die der Architekt zur Planung und Baupüerwachung in Auftrag hatte, nicht realisiert werden, kommt ggf. eine Teilkündigung oder Vertragsaufhebung in Betracht (was in ein paar Jahren einmal wird, weiss doch jetzt ohnehin niemand). Wenn die Folgen einer Kündigung nicht anderweitig vertraglich geregelt sind, greift das BGB, wonach 5% des nicht mehr benötigten Honorars für entgangenen Gewinn zu zahlen ist. Bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung können die Parteien zum Resthonorar vereinbaren, was sie wollen.

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


   
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(@h-floeper)
Active Member Customer
Beigetreten: Vor 10 Monaten
Beiträge: 6
Themenstarter  

Hallo, leider komme ich erst heute an diesem Beitrag weiterzumachen. Natürlich ist es nicht allein das Anstreichen der Fassade. Hier die einzelnen Positionen des Angebots. Fassadensanierung 90.000 €, Eternitschalung an Attika 15.000 €, Herstellen Kiesstreifen 20.000 €, Herstellen Taubenabwehr 8.000 €, Unvorhergesehenes 13.000 €. Daß das Unvorhergesehene nicht zu den Gesamtnettobaukosten gehört habe ich ja inzwischen hier erfahren. Eine unbeschädigte Eternitschalung zu erneuern ist meiner Meinung nach nicht erforderlich und gehört nicht in das Angebot. Im Internet habe ich beim Umweltbundesamt gelesen daß man unbeschädigte Eternitplatten nicht erneuern muß. Jetzt noch mal zu meiner Frage: nach Abschluß der Leistungsphase 7, dem Ende seiner Tätigkeit, liegen bepreiste Angebote diverser Handwerker vor. Es ist abzusehen daß die Umsetzung auf unbestimmte Zeit verschoben werden muß.

Wie errechnet sich in so einem Fall das Honorar des Architekten? Ist die Basis der Berechnung das vorliegende Angebot (siehe oben), oder ein von ihm bepreistes Leistungsverzeichnis? Die Angebote der Handwerker können ja nicht herangezogen werden oder liege ich hier total daneben?

 


   
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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 22 Jahren
Beiträge: 248
 

Maßgeblich für die Honorarberechnung ist die Kostenberechnung, der der Planer im Rahmen der Entwurfsplanung für die beauftragten und notwendigen Bauleistungen erstellt hat. Gut es eine solche nicht, dann ggf. eine Kostenschätzung aus der Vorplanung. Notfalls das Budget des Auftraggebers. Haben Sie denn vor den bepreisten LVs keinerlei Kostenermittlung erhalten?

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


   
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(@h-floeper)
Active Member Customer
Beigetreten: Vor 10 Monaten
Beiträge: 6
Themenstarter  

@fdoell Guten Tag Herr Doell, wir sind eine Eigentümergemeinschaft, (30 Eigentümer) und haben in einer ETV beschlossen, Kosten für eine Fassadensanierung ermitteln zu lassen. Der Verwalter hat dann einen Architekten beauftragt eine Kostenermittlung vorzunehmen. In der nächsten ETV wurde vom Architekten ein Angebot mit den geschätzten Kosten vorgestellt (einzelne Positionen siehe oben). Die Leistungsphasen 1, 5, 6 und 7 sind in dem Angebot mit Beträgen aufgeführt. Nun hat es bei der Verwaltung einige unschöne Veränderungen gegeben und wir möchten gerne bei der nächsten ETV ein paar Zahlen bereit haben um nicht nur den Angaben von Architekt und Verwaltung folgen zu müßen. Das ist der Grund für meine Anfrage.

Gruß H. F.


   
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fdoell
(@fdoell)
Mitglied Moderator
Beigetreten: Vor 22 Jahren
Beiträge: 248
 

Wenn Sie mit der HOAI hantieren, müssen Sie lernen, die verschiedenen Kostenbegriffe deutlich auseinanderzuhalten, wie sie sich beispielsweise aus dem BGB, der DIN 276 und der HOAI ergeben.

– Im Rahmen eines Angebotes kann ein Planer eine vorläufige Kostenannahme treffen, um dem potentiellen Auftraggeber ein Gefühl für die Größenordnung des zu erwartenden Honorars zu vermitteln (bei einem HOAI-Angebot werden idR Konditionen (Berechnungsparameter) vereinbart, keine Fixhonorare). Die vorläufigen Kostenannahmen sind idR unverbindlich (für beide Parteien).

– Wenn noch keine Planungs- und Überwachungsziele vereinbart sind und ein Planungsauftrag schon erteilt wurde, muss der Planer zunächst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung erstellen (§ 650 p Abs 2 BGB).

– Aus der Bedarfsplanung des Auftraggebers, den vorhandenen oder finanzierbaren Geldmitteln und/oder der Kosteneinschätzung wird dann zu Beginn der Planung ein Kostenrahmen oder auch Kostenbudget, das grundsätzlich in der Planung zu beachten ist. Es kann zu einer verbindlichen Kostenobergrenze werden, wenn die Parteien das so vereinbaren (was selten getan wird).

Im Verlaufe der Planung und Realisierung gibt es dann verschiedene Kostenermittlungen, die zum Teil durch den Planer aufgestellt werden:

– eine Kostenschätzung (am Ende der Vorplanung, die die Frage beantwortet "wie könnte es aussehen"),
– eine Kostenberechnung (am Ende der Entwurfsplanung, die die Frage beantwortet "wie wird es aussehen")
   (die KB ist nach der HOAI auch Grundlage der Honorarberechnung)
– ein Kostenvoranschlag durch Verpreisen des vom Planer erstellten Leistungsverzeichnisses (in der Lph. 6 = Vorbereitung der Vergabe)
– ein Kostenanschlag (keine HOAI-Grundleistung) = Zusammenstellung der Unternehmerangebote
– Kostenprognosen während der Bauausführung (keine HOAI-Grundleistung)
– eine Kostenfeststellung am Ende der Baumaßnahme = Zusammenstellung aller tatsächlichen Kosten 

Welche der vorgenannten Kostenermittlungen im Projektverlauf vorliegen und welche von Planer auftragsgemäß zu erstellen sind, hängt allein von seinem Auftrag / Vertrag ab – die HOAI gibt keine Leistungen vor, sondern definiert nur preisrechtlich (seit 2021: wenn keine Vereinbarungen getroffen wurden), was für sog. Grundleistungen (=häufig vorkommende Leistungen in der Bauplanung, in den Anlagen 10 bis 15 zur HOAI im Einzelnen für die Leistungsbilder Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen, Tragwerksplanung und technische Ausrüstung aufgeführt) an Tabellenhonorar (abhängig von Honorarzone, Honorarsatz und zu erbringenden Teilleistungen) für die Planungsleistung zu zahlen ist (zuzügl. Zuschläge für das Bauen im Bestand, separate Honorare für Nicht-Grundleistungen = sogenannte Besondere Leistungen, Nebenkosten und die MWSt.).

Konkret heißt das also: die Positionen des von Ihnen Angebots sind vorläufige anrechenbare Kosten, die Angebote von Firmen gehören zum Kostenanschlag. Beide Kostenangaben sind nicht relevant für die Honorarermittlung.

Tipp:

Lesen Sie mal die HOAI durch (und die Anlagen mit den Beratungsleistungen und Leistungsbildern, die Ihr Bauvorhaben betreffen). Auch wenn Sie nicht alles verstehen, bekommen Sie doch ein Ahnung davon, wie Honorare grundsätzlich ermittelt werden.

Und besorgen Sie sich (und/oder der Verwaltung) ein paar Bücher zum Thema "Einführung in die Praxis der HOAI" zum Durchblättern (z.B. als Abendlektüre). Das zu lesen ist Arbeit – so wie das Bauherrendasein insgesamt harte Arbeit ist (man muss sich mit funktionalen, technischen und gestalterischen Sachverhalten auseinandersetzen, Entscheidungen treffen und die Konsequenzen daraus tragen, Geld beschaffen u.a.m.). Das kostet Geld und viel Zeit. Oder Sie kürzen etwas ab, besuchen Seminare (z.B. online-Seminare die auf HOAI.de angeboten werden) oder leisten sich eine individuelle Beratung durch Sachverständige. Das wird am Schluss möglicherweise insgesamt billiger (weil Sie nur beauftragen und bezahlen, was Sie wirklich wollen und benötigen) oder auch teurer (wenn es Auseinandersetzungen mit Planern und Baufirmen gibt), lässt Sie aber ruhiger schlafen, weil Sie die Themen besser verstehen und sich nicht überfordert fühlen.

"Nach dem Projekt ist jeder schlau, es fragt sich nur, in was genau..."  

Mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
ö.b.v. HOAI-Sachverständiger
doell@doellconsult.de


   
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