Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Bauwerk auf einem Grundstück zu errichten und zu nutzen, das einer anderen Person gehört. Der entscheidende Vorteil: Man muss das Grundstück nicht kaufen, sondern erhält ein langfristiges Nutzungsrecht, das oft über Jahrzehnte, meist 50 bis 99 Jahre, eingeräumt wird. Für dieses Recht zahlt der sogenannte Erbbauberechtigte regelmäßig einen Erbbauzins an den Eigentümer.

Was ist das Besondere am Erbbaurecht?

Rechtlich gesehen handelt es sich um ein sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“. Das bedeutet, dass das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird: Es kann verkauft, vererbt oder sogar belastet werden (z. B. mit einer Hypothek). Die rechtlichen Grundlagen dafür finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Besonders häufig kommt das Erbbaurecht bei kirchlichen, öffentlichen oder kommunalen Grundstückseigentümern vor, die ihr Grundstück nicht verkaufen, aber trotzdem wirtschaftlich nutzen möchten.

Vorteile für den Erbbauberechtigten

• Geringere Einstiegskosten: Es entfällt die hohe Investition für den Kauf des Grundstücks. Das ist vor allem in Gebieten mit hohen Bodenpreisen attraktiv.
• Langfristige Planungssicherheit: Mit einer Laufzeit von mehreren Jahrzehnten hat man genügend Zeit, um das Bauwerk wirtschaftlich zu nutzen.
• Verfügbarkeit auch ohne Eigentum: Das Erbbaurecht ermöglicht die Nutzung wertvoller Grundstücke, die andernfalls nicht zugänglich wären.

Aber Vorsicht: Es gibt auch Risiken

• Erhöhung des Erbbauzinses: Oft wird dieser an die Inflation oder den Verbraucherpreisindex gekoppelt, was zu steigenden Kosten führen kann.
• Ende der Laufzeit: Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das errichtete Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück – man verliert also das Gebäude, obwohl man es gebaut hat. Zwar gibt es in der Regel eine Entschädigung (den sogenannten Heimfall). Oft ist sie aber niedriger als der tatsächliche Wert.
• Finanzierung kann schwierig sein: Banken sehen bei Erbbaurechten manchmal ein höheres Risiko, insbesondere wenn die Restlaufzeit zu kurz ist.

Worauf sollte man beim Erbbaurecht achten?

1. Verlängerungsoptionen: Klären Sie bereits im Vertrag, ob und zu welchen Bedingungen das Erbbaurecht verlängert werden kann.
2. Vorkaufsrecht vereinbaren: Wenn möglich, sollte ein vertragliches Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten aufgenommen werden. So kann man das Grundstück später eventuell doch erwerben.
3. Transparente Regelungen: Wichtig sind klare Vereinbarungen über die Anpassung des Erbbauzinses, die Entschädigung bei Heimfall und mögliche Nutzungseinschränkungen.
4. Langfristig denken: Ein Erbbaurecht ist eine langfristige Bindung. Deshalb sollte man sicherstellen, dass das Vorhaben auch nach Jahrzehnten noch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Fazit zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht kann eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf sein, vor allem in Regionen mit hohen Bodenpreisen. Gleichzeitig birgt es jedoch auch Risiken, die sorgfältig geprüft werden sollten. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte den Vertrag genau prüfen lassen und rechtliche sowie wirtschaftliche Aspekte abwägen. Mit einer durchdachten Vertragsgestaltung können beide Seiten – der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte – von dieser Lösung profitieren.