Eine Machbarkeitsstudie ist eine systematische Untersuchung, die vor der eigentlichen Planung eines Bauprojekts durchgeführt wird, um die technische, wirtschaftliche, rechtliche und organisatorische Durchführbarkeit zu bewerten. Sie dient als Entscheidungsgrundlage für Bauherren, Investoren und öffentliche Auftraggeber, bevor größere finanzielle Mittel in die Planung und Umsetzung eines Projekts investiert werden.
Ziele einer Machbarkeitsstudie
Das Hauptziel einer Machbarkeitsstudie ist es, Chancen und Risiken eines Bauprojekts frühzeitig zu identifizieren und auf Basis fundierter Analysen eine Entscheidung über die Projektumsetzung zu treffen.
Konkret werden folgende Aspekte untersucht:
- Technische Machbarkeit: Ist das Vorhaben baulich und ingenieurtechnisch realisierbar?
- Wirtschaftliche Machbarkeit: Ist das Projekt finanziell tragfähig und wirtschaftlich sinnvoll?
- Rechtliche Machbarkeit: Sind Genehmigungen, baurechtliche Vorgaben oder Umweltauflagen ein Problem?
- Organisatorische Machbarkeit: Sind alle Beteiligten (Bauherren, Planer, Behörden) in der Lage, das Projekt effizient durchzuführen?
Inhalte einer Machbarkeitsstudie
Eine Machbarkeitsstudie setzt sich aus mehreren Untersuchungsschritten zusammen. Je nach Projektart können sich die Schwerpunkte unterscheiden.
1. Standortanalyse
- Prüfung der Lage, Topografie und Infrastruktur.
- Bewertung der Verkehrsanbindung und Erschließungskosten.
- Berücksichtigung von Umweltschutzaspekten (z. B. Naturschutzgebiete, Lärmschutz).
2. Baurechtliche Prüfung
- Analyse des Bebauungsplans und der Bauleitplanung.
- Prüfung von Abstandsflächen, Geschosszahlen, Nutzungsarten.
- Notwendigkeit von Baugenehmigungen, Sondergenehmigungen oder Bebauungsplanänderungen.
3. Technische Machbarkeit
- Bewertung der baulichen Anforderungen und Herausforderungen.
- Untersuchung des Baugrunds und der Gründungsmöglichkeiten.
- Klärung der Versorgungssituation (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation).
4. Wirtschaftlichkeitsanalyse
- Kostenschätzung nach DIN 276 (Baukosten, Erschließungskosten, Betriebskosten).
- Vergleich mit alternativen Standorten oder Bauweisen.
- Prognose der Amortisationszeit und Rendite bei gewerblichen Projekten.
5. Nachhaltigkeits- und Umweltanalyse
- Berücksichtigung von Energieeffizienz und CO₂-Bilanz.
- Prüfung auf mögliche Umweltauflagen oder ökologische Risiken.
- Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten für nachhaltiges Bauen.
6. Risikoanalyse
- Identifikation potenzieller Baustellenrisiken (z. B. schwieriger Baugrund, Hochwasserschutz).
- Einschätzung der rechtlichen und finanziellen Risiken.
- Strategien zur Minimierung von Verzögerungen oder Kostensteigerungen.
Methoden zur Erstellung einer Machbarkeitsstudie
Zur Durchführung einer Machbarkeitsstudie werden verschiedene Methoden verwendet:
1. Datenrecherche
- Sammlung von Standortdaten, Marktanalysen und Kostenkennwerten.
2. Expertenbefragungen
- Konsultation von Architekten, Ingenieuren, Juristen und Finanzexperten.
3. Simulationen und Modellrechnungen
- Einsatz von CAD- und GIS-Systemen zur Visualisierung der baulichen Machbarkeit.
4. Vergleichsstudien
- Analyse ähnlicher Bauprojekte als Referenz für die eigene Planung.
Beispiel: Machbarkeitsstudie für ein Bürogebäude
Ein Investor plant den Bau eines neuen Bürogebäudes in einer mittelgroßen Stadt. Die Machbarkeitsstudie umfasst:
1. Standortanalyse
- Prüfung der Verkehrsanbindung (Autobahnen, ÖPNV).
- Bewertung der Grundstückskosten und Erschließungskosten.
2. Baurechtliche Prüfung
- Bebauungsplan erlaubt nur vier Geschosse – gewünschte sechs Geschosse erfordern eine Befreiung.
3. Technische Machbarkeit
- Baugrundprüfung zeigt schwierige Bodenverhältnisse – höhere Gründungskosten erforderlich.
4. Wirtschaftlichkeitsanalyse
- Mietpreisanalyse zeigt, dass ein Bürogebäude wirtschaftlich tragfähig ist.
- Baukosten liegen im Budget, aber höhere Erschließungskosten müssen einkalkuliert werden.
5. Umweltanalyse
- Nachhaltige Bauweise könnte Fördermittel der KfW ermöglichen.
Ergebnis:
Die Machbarkeitsstudie zeigt, dass das Projekt realisierbar, aber mit baurechtlichen Herausforderungen verbunden ist. Eine Genehmigung für höhere Gebäude sollte beantragt werden.
Vorteile einer Machbarkeitsstudie
- Frühe Risikominimierung: Potenzielle Probleme werden erkannt, bevor teure Planungsphasen beginnen.
- Bessere Entscheidungsgrundlage: Investoren und Bauherren können fundierte Entscheidungen treffen.
- Kostenkontrolle: Vermeidung von unerwarteten Mehrkosten durch frühzeitige Analyse.
- Optimierungspotenzial: Alternative Bauweisen oder Standorte können wirtschaftlich geprüft werden.
Unterschied zur Vorplanung nach HOAI
Während eine Machbarkeitsstudie die grundsätzliche Realisierbarkeit eines Projekts untersucht, geht die Vorplanung nach HOAI (§ 34 Leistungsphase 2) bereits in die konkrete Projektgestaltung. Eine Machbarkeitsstudie ist damit häufig die Vorlaufphase zur Vorplanung und hilft, Entscheidungen für eine detaillierte Planung zu treffen.
Fazit zur Machbarkeitsstudie
Die Machbarkeitsstudie ist ein unverzichtbares Instrument für Bauherren, Investoren und Planer, um die technische, wirtschaftliche und rechtliche Durchführbarkeit eines Bauprojekts zu analysieren. Sie schafft eine fundierte Entscheidungsgrundlage und trägt dazu bei, Risiken zu minimieren, Kosten zu optimieren und die Erfolgschancen eines Projekts zu maximieren.
