Gebäudetyp-E-Gesetz 2026: Der neue Referentenentwurf des BMJV

Was der Gebäudetyp E bedeutet

Der Gebäudetyp E steht nach wie vor nicht für eine bestimmte Bauweise oder Gebäudeklasse. Der Entwurf versteht ihn als Oberbegriff für innovatives, einfaches und damit kostengünstigeres Bauen, das den bei vergleichbaren Gebäuden üblichen Qualitätsstandard bewusst hinterfragt. Als Beispiele nennt die Begründung den Hamburg-Standard, den in Schleswig-Holstein entwickelten „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ und die bayerischen Pilotprojekte.

Das zivilrechtliche Problem ist unverändert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Besteller erwarten, dass ein Bauwerk den Qualitäts- und Komfortstandard vergleichbarer, zeitgleich errichteter Bauwerke erfüllt und die allgemein anerkannten Regeln der Technik einhält. Wer darunter bauen will, kann das zwar vereinbaren. Der Unternehmer muss den Besteller dafür aber über die Bedeutung der Abweichung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken aufklären (BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14). In der Praxis gilt diese Aufklärung als schwer handhabbar. Viele Bauherren und Unternehmer bauen deshalb vorsorglich nach dem hohen Standard, auch wenn sie ihn nicht brauchen.

Die geplanten Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Der Entwurf fasst § 650a BGB neu und ergänzt ihn um ein optionales Regelungsregime, den „gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E)“. Die wichtigsten Punkte:

1. Freiwillige Vereinbarung in Textform (§ 650a Abs. 2 BGB-E).
Die Parteien eines Bauvertrags über die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes können die Geltung des gesetzlichen Basisstandards vereinbaren. Die Vereinbarung bedarf der Textform (§ 126b BGB), eine E-Mail genügt also. Weitere Voraussetzungen stellt der Entwurf nicht. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt es beim bisherigen Bauvertragsrecht (Opt-in-Lösung). Das Regime steht jedermann offen, unabhängig davon, ob Verbraucher oder Unternehmer beteiligt sind.

2. Technische Baubestimmungen als Maßstab (§ 650a Abs. 3 BGB-E).
Soweit die Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen an die Beschaffenheit eines Gebäudes regeln, ist das Gebäude frei von Sachmängeln, wenn es diese Anforderungen erfüllt. Das gilt abweichend von § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB. Der bauordnungsrechtliche Mindeststandard wird damit zum werkvertraglich geschuldeten Standard („Genug ist genug“, so die Pressemitteilung des BMJV). Die Technischen Baubestimmungen beruhen auf der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB) und erfassen die Bereiche Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene und Gesundheit, Sicherheit und Barrierefreiheit, Schallschutz und Wärmeschutz. Wer in diesen Bereichen mehr will, etwa einen erhöhten Schallschutz nach VDI 4100, muss das ausdrücklich vereinbaren („Bottom-up-Ansatz“). Bauordnungsrechtlich genehmigte Abweichungen von den Technischen Baubestimmungen begründen ebenfalls keinen Sachmangel.

3. Erleichterte Abweichung außerhalb der Technischen Baubestimmungen (§ 650a Abs. 4 BGB-E).
Für alles, was die Technischen Baubestimmungen nicht regeln, etwa Innenausstattung, Elektroinstallation oder Fassade, bleibt es bei § 633 Abs. 2 BGB. Die Parteien können aber eine Beschaffenheit unterhalb des üblichen Standards vereinbaren. Dafür reicht künftig ein deutlicher Hinweis in Textform vor Vertragsschluss. Deutlich ist der Hinweis, wenn er hervorgehoben ist und ein durchschnittlich informierter Besteller erkennen kann, welche Merkmale den üblichen Standard unterschreiten. Eine Aufklärung über Konsequenzen und Risiken ist nach der Begründung ausdrücklich nicht mehr erforderlich. Der Entwurf begründet das damit, dass sich der Besteller mit der Wahl des Gebäudetyps E bewusst für einfacheres Bauen entschieden hat.

4. Kein Hinweis bei eigener Planung oder Erkennbarkeit (§ 650a Abs. 5 BGB-E).
Der Hinweis entfällt, wenn der Besteller oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben gemacht hat oder wenn der Besteller die Abweichung bei der gebotenen Sorgfalt selbst erkennen kann. Die Begründung nennt hier ausdrücklich den fachkundigen Besteller.

5. Verordnungsermächtigung für die Länder (§ 650a Abs. 6 BGB-E).
Die Landesregierungen können für Bereiche ohne Technische Baubestimmungen weitere Mindestanforderungen festlegen, um die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes für den Aufenthalt von Menschen zu gewährleisten. Der Entwurf nennt in eckigen Klammern die Bereiche Elektroinstallation, Lüftungstechnik und Bauwerksabdichtung.

6. Geltung für Architekten-, Ingenieur- und Bauträgerverträge.
Über eine Änderung des § 650q BGB gelten die neuen Absätze 2 bis 6 auch für Architekten- und Ingenieurverträge. Für den Bauträgervertrag folgt die Anwendbarkeit nach der Begründung bereits aus § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB.

7. Erweiterte Baubeschreibung im Verbraucherbauvertrag (Art. 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E).
Ist der Gebäudetyp-E-Vertrag zugleich ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, muss die Baubeschreibung drei zusätzliche Angaben enthalten. Erstens den deutlichen Hinweis, dass der gesetzliche Basisstandard gilt. Zweitens stets Angaben zum Schallschutzstandard. Drittens eine überschlägige Darstellung der Kosten, die durch die Unterschreitung des üblichen Standards voraussichtlich erspart werden. An diese Kostenangabe stellt der Entwurf keine höheren Anforderungen als an eine Kostenschätzung im Sinne des § 2 Abs. 10 HOAI.

8. Keine Änderungen im Miet- und Kaufrecht.
Folgeregelungen im Mietrecht hält das BMJV nicht für veranlasst. Abweichungen vom üblichen Wohnstandard, etwa ein reduzierter Schallschutz, sind nach der Begründung vom Vermieter konkret mit dem Mieter zu vereinbaren. Ein pauschaler Hinweis auf den Gebäudetyp E reicht dafür nicht. Auch im Kaufrecht sieht der Entwurf keinen Anpassungsbedarf.

9. Evaluierung und Inkrafttreten.
Das BMJV soll das Gesetz fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluieren. In Kraft treten soll es am ersten Tag des dritten Monats nach der Verkündung. Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, gilt das bisherige Recht.

Was sich gegenüber dem Entwurf von 2024 geändert hat

Der neue Entwurf unterscheidet sich grundlegend vom ersten Anlauf. Die Begründung legt die Gründe offen.

Der Entwurf von 2024 knüpfte an die allgemein anerkannten Regeln der Technik an. Er wollte technische Normen, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, aus der vertraglichen Leistungspflicht herausnehmen (§ 650a Abs. 3 BGB-E 2024). Daneben sah er in § 650o BGB-E eine Sonderregelung für „Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern“ vor, nach der eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik ohne Aufklärung und unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung keinen Sachmangel begründen sollte.

Der VII. Zivilsenat des BGH hat diesen Ansatz in seiner Stellungnahme vom 29. Oktober 2024 (BauR 2024, 1725) für verfehlt gehalten. Entscheidend sei nicht die Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik, sondern dass der Besteller den Qualitäts- und Komfortstandard vergleichbarer Bauwerke erwarten dürfe. Deshalb sei es elementar, ihn deutlich darauf hinzuweisen, dass dieser Standard nicht hergestellt wird. Mit den anerkannten Regeln der Technik habe das „nichts zu tun“. Der neue Entwurf greift diese Systematik auf. Er regelt nicht mehr, welche Normen gelten, sondern welcher Qualitätsstandard geschuldet ist und wie die Parteien davon abweichen können.

Auch die Beschränkung auf Verträge zwischen fachkundigen Unternehmern ist entfallen. Nach der Begründung wäre es im Verhältnis zu Verbrauchern und nicht fachkundigen Bestellern bei der alten Rechtslage geblieben. Der gesetzliche Basisstandard steht jetzt allen Vertragsparteien offen.

Ein Zwischenschritt war das gemeinsame Eckpunktepapier von BMJV und BMWSB vom 20. November 2025. Es sah noch vor, dass bei einem Gebäudetyp-E-Vertrag außerhalb der Technischen Baubestimmungen nur ein „einfacher Standard“ geschuldet sein sollte. Dieser Begriff wurde im Stakeholder-Dialog des BMJV im Frühjahr 2026 von einer Vielzahl der Beteiligten kritisiert. Er würde die Rechtsunsicherheit nur verlagern, nicht beseitigen. Einen kleinteiligen Kriterienkatalog zur Definition hat das BMJV als systemfremd und zu aufwendig verworfen. Stattdessen bleibt es außerhalb der Technischen Baubestimmungen beim üblichen Standard, von dem die Parteien mit einem einfachen Textform-Hinweis abweichen können. Gegenüber dem Eckpunktepapier ist außerdem die Aufklärung in Textform einschließlich Konsequenzen und Risiken gegenüber Verbrauchern entfallen. Die dort vorgesehene Informationspflicht für Käufer und Mieter in der Kette hat der Entwurf nicht übernommen.

Resonanz der Branche

Die Reaktionen fallen gemischt aus. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) begrüßt den Entwurf in ihrer Pressemitteilung vom 27. Oktober 2026 als wichtigen Schritt zu einfacherem und günstigerem Bauen. Kritik kommt aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) bemängelt die Opt-in-Lösung, weil kostengünstiges Bauen damit nicht zum neuen Standard werde, sondern eine Sonderoption bleibe. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und der VdW Bayern fordern eine gesetzliche Klarstellung im Mietrecht, dass ein nach dem Basisstandard mangelfrei errichtetes Gebäude auch im Mietverhältnis als mangelfrei gilt. Der VdW Bayern lehnt zudem die Pflicht zum Ausweis der ersparten Kosten ab. Aus der Unionsfraktion hat der baupolitische Sprecher Jan-Marco Luczak angeregt zu prüfen, ob ein gesetzlicher Basisstandard als neues „Normal“ nicht der bessere Weg wäre.

Fazit und Ausblick

Der neue Referentenentwurf ist schlanker und systematisch klarer als der Entwurf von 2024. Er verlagert den Maßstab von den allgemein anerkannten Regeln der Technik auf den geschuldeten Qualitätsstandard und ersetzt die umfassende Aufklärung durch einen deutlichen Hinweis in Textform. Für Planer bleibt entscheidend, dass die Erleichterungen nur greifen, wenn der Gebäudetyp E ausdrücklich in Textform vereinbart ist und die Abweichungen in der Bau- oder Leistungsbeschreibung gekennzeichnet sind. Wer heute schon bewusst vereinbart, konkret hinweist und dokumentiert, arbeitet bereits so, wie es der Entwurf künftig verlangt.

Das Gesetzgebungsverfahren steht am Anfang. Nach der Verbändeanhörung bis zum 9. November 2026 folgen Kabinett, Bundestag und Bundesrat. Wir berichten weiter.

Links:
– Referentenentwurf des BMJV vom 26.10.2026 (PDF)
– Pressemitteilung Nr. 72/2026 des BMJV vom 26.10.2026
– Gesetzgebungsverfahren Gebäudetyp-E-Gesetz beim BMJV mit Eckpunktepapier vom 20.11.2025
– Gemeinsame Eckpunkte BMJV/BMWSB vom 20.11.2025 (PDF)
– Gesetzgebungsarchiv 2024: Referentenentwurf, Synopse, Auswertung der Stellungnahmen, Regierungsentwurf
– Unser Beitrag zum ersten Referentenentwurf 2024