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Gewährleistungsfrist nach VOB/B: vier Jahre, fünf Jahre oder länger?

Wie lange haftet ein Bauunternehmer für Mängel? Beim VOB-Vertrag lautet die kurze Antwort vier Jahre. Die richtige Antwort ist etwas länger, denn die VOB/B enthält Sonderregeln, die die Frist verlängern können und sich deutlich vom BGB unterscheiden. Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen.

Juristisch korrekt spricht man nicht von Gewährleistungsfrist, sondern von der Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Gemeint ist dasselbe, nämlich der Zeitraum, in dem der Auftraggeber Mängelrechte durchsetzen kann.

Die Regelfristen nach § 13 Abs. 4 VOB/B

Haben die Parteien keine eigene Frist vereinbart, gelten nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B folgende Fristen:

  • Bauwerke: vier Jahre
  • Andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, sowie die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen: zwei Jahre
  • Feuerberührte und abgasdämmende Teile von industriellen Feuerungsanlagen: ein Jahr

Sonderfall Anlagen mit Wartungsbedarf

Für maschinelle und elektrotechnische oder elektronische Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, gilt eine Besonderheit. Überträgt der Auftraggeber dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht, beträgt die Frist für diese Anlagen nur zwei Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B). Das betrifft zum Beispiel Aufzüge, Lüftungs- und Heizungsanlagen. Wer die volle Frist will, sollte also einen Wartungsvertrag mit dem ausführenden Unternehmen abschließen.

Vergleich mit dem BGB

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken in fünf Jahren. Die VOB/B verkürzt diese Frist also um ein Jahr. Viele Auftraggeber vereinbaren deshalb in ihren Verträgen ausdrücklich fünf Jahre. Das ist zulässig, denn § 13 Abs. 4 VOB/B gilt nur, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Hat der Auftragnehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist nach den §§ 195, 199 BGB. Sie läuft bei Bauwerken aber nicht vor Ablauf der Fünfjahresfrist ab (§ 634a Abs. 3 BGB).

Vorsicht gegenüber Verbrauchern

Die kürzere VOB-Frist ist gegenüber Verbrauchern problematisch. Die VOB/B ist gegenüber Verbrauchern nicht als Ganzes von der AGB-Kontrolle freigestellt. Verwendet der Auftragnehmer die VOB/B gegenüber einem privaten Bauherrn, hält die Verkürzung auf vier Jahre einer Inhaltskontrolle in der Regel nicht stand. Es gilt dann die gesetzliche Frist von fünf Jahren.

Wann beginnt die Frist?

Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung. Nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung beginnt sie mit der Teilabnahme (§ 13 Abs. 4 Nr. 3 VOB/B). Ohne Abnahme beginnt die Frist grundsätzlich nicht zu laufen. Deshalb ist es für beide Seiten wichtig, das Abnahmedatum sauber zu dokumentieren.

Die Besonderheit: Verlängerung durch schriftliche Mängelrüge

Hier liegt der wichtigste Unterschied zum BGB. Rügt der Auftraggeber einen Mangel vor Ablauf der Frist schriftlich und verlangt seine Beseitigung, verjährt der Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels in zwei Jahren ab Zugang des Schreibens. Die Frist endet aber nicht vor Ablauf der Regelfrist oder der vereinbarten Frist (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B).

Die Rüge muss schriftlich erfolgen. Ob eine einfache E-Mail genügt, ist umstritten. Das OLG Frankfurt und das OLG Jena verneinen das (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.04.2012 – 4 U 269/11; OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015 – 1 U 201/15), das OLG Köln bejaht es (OLG Köln, Urteil vom 22.06.2016 – 16 U 145/15). Eine WhatsApp-Nachricht reicht nach dem OLG Frankfurt nicht aus (OLG Frankfurt, Urteil vom 21.12.2023 – 15 U 211/21). Sicher ist nur ein unterschriebenes Schreiben mit Zugangsnachweis.

Ein Beispiel macht das deutlich. Die Abnahme war am 1. März 2023, die Frist endet also am 1. März 2027. Der Auftraggeber rügt am 15. Februar 2027 schriftlich Risse im Putz. Für diesen Mangel verjährt der Beseitigungsanspruch dann erst am 15. Februar 2029.

Diese Verlängerung gilt nur für den konkret gerügten Mangel. Sie wirkt nach herrschender Auffassung nur einmal. Eine zweite Rüge desselben Mangels verlängert die Frist nicht erneut.

Neue Frist für Mängelbeseitigungsarbeiten

Beseitigt der Auftragnehmer einen Mangel und nimmt der Auftraggeber diese Arbeiten ab, beginnt für die Mängelbeseitigungsleistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren. Auch sie endet nicht vor Ablauf der Regelfrist oder der vereinbarten Frist (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 3 VOB/B).

Hemmung und Neubeginn nach dem BGB

Neben den VOB-Regeln gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB. Die Verjährung ist gehemmt, solange die Parteien über den Anspruch verhandeln (§ 203 BGB) und solange ein gerichtliches Verfahren läuft, etwa eine Klage oder ein selbständiges Beweisverfahren (§ 204 BGB). Erkennt der Auftragnehmer den Mangel an, etwa indem er ihn vorbehaltlos nachbessert, kann die Verjährung neu beginnen (§ 212 BGB). Ob eine Nachbesserung ein Anerkenntnis ist, hängt von den Umständen ab. Arbeiten „aus Kulanz” sind es in der Regel nicht.

Was der Auftraggeber beachten sollte

  • das Abnahmedatum dokumentieren und den Fristablauf im Kalender notieren
  • Mängel vor Fristablauf mit unterschriebenem Schreiben rügen, nicht nur per E-Mail, und das Erscheinungsbild genau beschreiben
  • bei technischen Anlagen prüfen, ob ein Wartungsvertrag mit dem Auftragnehmer besteht
  • bei kurz bevorstehendem Fristablauf und ungeklärten Mängeln rechtzeitig ein selbständiges Beweisverfahren einleiten
  • die Rückgabe der Mängelsicherheit nach § 17 Abs. 8 VOB/B im Blick behalten, denn sie ist bereits nach zwei Jahren fällig, wenn nichts anderes vereinbart ist

Häufige Fragen zur Gewährleistungsfrist nach VOB/B

Wie lange ist die Gewährleistung nach VOB/B?

Bei Bauwerken vier Jahre ab Abnahme, wenn nichts anderes vereinbart ist. Nach dem BGB sind es fünf Jahre.

Kann die Frist verlängert werden?

Ja. Die Parteien können eine längere Frist vereinbaren. Außerdem verlängert eine schriftliche Mängelrüge die Frist für den gerügten Mangel auf zwei Jahre ab Zugang der Rüge, wenn die Regelfrist dann schon früher ablaufen würde.

Wann beginnt die Gewährleistung?

Mit der Abnahme der gesamten Leistung, bei Teilabnahmen für den abgenommenen Teil.

Gilt die Vierjahresfrist auch für Privatkunden?

Gegenüber Verbrauchern hält die Verkürzung auf vier Jahre in der Regel nicht stand, wenn der Auftragnehmer die VOB/B gestellt hat. Dann gelten fünf Jahre.

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.