Baukostenobergrenze gesprengt – haftet der Architekt?
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Leitsätze
Leitsätze
1. Die Übernahme einer Bausummengarantie, also die Erklärung des Architekten, sämtliche über den garantierten Betrag liegenden Baukosten persönlich zu übernehmen, kann nur bei einer eindeutigen, unmissverständlichen Erklärung des Architekten angenommen werden.
2. Demgegenüber sind die Anforderungen an eine Baukostenobergrenze als vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Werks gering, zumal der Architekt nicht nur eine genau vereinbarte Baukostenobergrenze einhalten muss, sondern auch verpflichtet ist, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Bauherrn bei seiner Planung zu berücksichtigen. Führen Sonderwünsche des Bauherrn oder von ihm akzeptierte Mehrkosten für Planungsänderungen zu einer Überschreitung der vereinbarten Baukostenobergrenze, kann grundsätzlich nicht von einer Haftung des Architekten wegen der Überschreitung ausgegangen werden. Die Darlegungs- und Beweislast für solche Sonderwünsche des Bauherrn trifft unabhängig von einer Abnahme des Werks den Architekten.
3. Bei Überschreitung einer zugesagten Baukostenobergrenze muss dem Architekten grundsätzlich Gelegenheit gegeben werden, durch neue Bemühungen die Baukosten auf den vorgegebenen Betrag zu senken; dies gilt nicht, soweit das Bauwerk bereits vollendet ist und die entstandenen Baukosten nicht mehr verhindert werden können.
4. Dafür, dass eine Pflichtverletzung des Schuldners kausal zu einem Schaden auf Seiten des Gläubigers geführt hat, ist der Gläubiger darlegungs- und beweisbelastet. Die Frage der Kausalität umfasst dabei auch den Gesichtspunkt, wie der Geschädigte sich bei pflichtgemäßem Verhalten des Schädigers verhalten hätte, d.h. insbesondere ob er von einem womöglich unwirtschaftlichen Bauvorhaben Abstand genommen hätte, so dass ein Schaden nicht eingetreten wäre, oder ob er das Bauvorhaben in jedem Fall durchgeführt hätte. Eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, die zu einer Beweislastumkehr führen würde, findet dabei in Fällen der Überschreitung einer Baukostenobergrenze keine Anwendung, da es sich jeder typisierenden Betrachtung entzieht, wie sich der Bauherr verhält, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Kosten aufgeklärt wird (vgl. bereits Senat, IBR 2023, 522 ).
5. Eine Drittwiderklage gegen einen am Prozess bislang nicht beteiligten Dritten ist grundsätzlich unzulässig. Etwas anderes gilt, wenn durch die Drittwiderklage eine Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen vermieden wird. Zusammengehörende Ansprüche sollen einheitlich verhandelt und entschieden werden können. Eine Drittwiderklage ist danach zulässig, wenn die geltend gemachten Ansprüche tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Drittwiderbeklagten entgegenstehen.
6. Der Architekt ist aufgrund einer Beschaffenheitsvereinbarung in Form einer Baukostenobergrenze bei der Berechnung seines Honorars grundsätzlich auch dergestalt an diese gebunden, dass er sein Honorar nur nach Maßgabe der sich aus dieser Obergrenze ergebenden (maximalen) Baukosten berechnen darf.
OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2025 – 24 U 57/22
Sachverhalt
Ein Hotelbetreiber plant den umfassenden Umbau seines Hotels. Das Gebäude soll saniert und um zwei Geschosse aufgestockt werden. Er beauftragt ein Architekturbüro mit den Leistungsphasen 1 bis 9.
In den Wochen und Monaten vor Baubeginn wird intensiv über die Kosten gesprochen. Der Bauherr macht wiederholt deutlich, dass er auf die Einhaltung eines bestimmten Kostenrahmens angewiesen ist, weil seine betriebswirtschaftliche Kalkulation darauf aufbaut. Das Architekturbüro legt schließlich eine Kostenberechnung über rund 4,57 Millionen Euro netto vor; der Geschäftsführer erklärt dem Bauherrn sinngemäß, dafür könne er das Projekt bauen. Der Bauherr verlässt sich darauf und entscheidet sich für den Umbau.
Nach Baubeginn zeigt sich, dass das vorhandene Außenmauerwerk des Bestandsgebäudes in einem deutlich schlechteren Zustand ist als erwartet. Große Teile der Außenwände müssen abgebrochen und neu aufgebaut werden. Hinzu kommen Folgekosten für Abstützungsmaßnahmen, für den Rückbau von Böden und Decken und für technische Anlagen, die durch den Wandaustausch in Mitleidenschaft gezogen werden. Am Ende belaufen sich die tatsächlichen Baukosten auf rund 7 Millionen Euro netto — eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent.
Der Architekt stellt seine Schlussrechnung und legt dabei eine Kostenberechnung zugrunde, die deutlich über der besprochenen Kostenobergrenze liegt. Er gelangt so zu anrechenbaren Kosten von fast 6 Millionen Euro netto und zu einer Restforderung von über 540.000 Euro. Der Bauherr hält dem entgegen, ihm sei eine Kostenobergrenze von 4,57 Millionen Euro zugesagt worden, und das Honorar dürfe nur auf dieser Grundlage berechnet werden. Zugleich erhebt er Widerklage auf Schadensersatz in Höhe von über 2 Millionen Euro, weil er das Bauvorhaben bei richtiger Kosteninformation nicht durchgeführt hätte. Das Hotel ist zu diesem Zeitpunkt längst fertiggestellt und wieder in Betrieb.
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