Bauleiter nach LBO oder Objektüberwacher: Wann aus „Bauleitung“ die volle Haftung der Leistungsphase 8 wird
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Entscheidung
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Regelwerk
Vorschriften
Schlagworte
Der Sprechertext, die Audio-Version, die PDF-Unterlage und die Praxishinweise von Matthias Hilka für Auftragnehmer und Auftraggeber sind exklusiv für Abonnenten von HOAI.de Kompakt verfügbar.
Leitsätze
- Die Pflichten des Bauleiters nach der Landesbauordnung beschränken sich darauf sicherzustellen und zu kontrollieren, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entsprechend ordnungsgemäß und fristgemäß ausgeführt wird; er nimmt die öffentlich-rechtlichen Pflichten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wahr.
- Der Objektüberwacher schuldet in der Leistungsphase 8 der HOAI dagegen die Überwachung der Ausführung des Objekts gemäß den vertraglichen zivilrechtlichen Vereinbarungen mit seinem Auftraggeber. Ohne schriftlichen Vertrag ist für den Umfang der Beauftragung das tatsächlich übernommene und gelebte Leistungsbild maßgeblich; auch die Höhe der Vergütung ist ein Indiz.
- Die Einschaltung eines „eigenen“ Architekten des Generalunternehmers neben dem Architekten des Bauherrn ist weder unüblich noch überflüssig. Bei einem großen Bauprojekt ist sie fast zwingend, denn im Verhältnis zu seinen Nachunternehmern ist der Generalunternehmer quasi selbst „Bauherr“.
Redaktionelle Leitsätze auf Grundlage der Entscheidungsgründe.
Sachverhalt
Eine Wohnungsgenossenschaft ließ 2011–2013 durch einen Generalunternehmer schlüsselfertig ein Mehrgenerationenhaus mit 27 Wohnungen errichten; für Planung und Objektüberwachung (Leistungsphase 8) hatte sie ein eigenes Architekturbüro eingeschaltet. Der Generalunternehmer beauftragte daneben ohne schriftlichen Vertrag einen eigenen Architekten, der gegen 10.000 Euro monatlich (insgesamt rund 190.000 Euro) die Leistungsverzeichnisse erstellte, die Gewerke koordinierte und anwies, die Qualität kontrollierte, Rechnungen prüfte und Abnahmen durchführte.
Nach Fertigstellung traten erhebliche Mängel auf (Wärmedämmverbundsystem, Flachdach, Verbundabdichtung; über 360.000 Euro), die nach den Feststellungen des Sachverständigen im Schwerpunkt auf Ausführungsfehlern der Gewerke beruhten. Der Generalunternehmer verlangte Freistellung; der Architekt berief sich darauf, nur Projektleiter und Bauleiter nach der Landesbauordnung gewesen zu sein.
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