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VOB-Abnahme und Abnahmeprotokoll nach § 12 VOB/B

Die Abnahme ist der wichtigste Einschnitt im Bauvertrag. Mit ihr endet die Phase, in der der Auftragnehmer die Herstellung seines Werks schuldet. Die Vergütung wird fällig, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Wer bei der Abnahme Fehler macht, kann Ansprüche verlieren, etwa auf eine vereinbarte Vertragsstrafe.

Dieser Beitrag erklärt, wie die Abnahme nach der VOB/B abläuft, welche Formen es gibt und was in ein Abnahmeprotokoll gehört. Die VOB/B ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie gilt nur, wenn die Parteien sie wirksam in den Bauvertrag einbezogen haben.

Was bedeutet Abnahme?

Abnahme bedeutet, dass der Auftraggeber die Bauleistung entgegennimmt und sie als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Sie ist eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers. Die gesetzliche Grundlage ist § 640 BGB. Die VOB/B ergänzt diese Regelung in § 12 um Fristen, Formen und Abläufe.

Davon zu unterscheiden sind zwei andere Vorgänge, die im Alltag ebenfalls „Abnahme” heißen. Die technische Abnahme ist eine fachliche Prüfung der Leistung, zum Beispiel durch den bauleitenden Architekten. Die behördliche Abnahme betrifft das öffentliche Baurecht. Beide ersetzen die rechtsgeschäftliche Abnahme nicht.

Wann muss der Auftraggeber abnehmen?

Verlangt der Auftragnehmer nach der Fertigstellung die Abnahme, muss der Auftraggeber sie nach § 12 Abs. 1 VOB/B binnen 12 Werktagen durchführen. Das gilt auch, wenn die vereinbarte Ausführungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Parteien können eine andere Frist vereinbaren. Werktage sind alle Tage außer Sonn- und Feiertagen, also auch Samstage.

In sich abgeschlossene Teile der Leistung sind auf Verlangen gesondert abzunehmen (§ 12 Abs. 2 VOB/B). Man spricht dann von einer Teilabnahme.

Verweigerung der Abnahme wegen wesentlicher Mängel

Der Auftraggeber darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern, und zwar bis zu deren Beseitigung (§ 12 Abs. 3 VOB/B). Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung. Das entspricht § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Ob ein Mangel wesentlich ist, hängt vom Einzelfall ab. Es kommt auf Art und Umfang des Mangels an, auf seine Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit und auf die Kosten der Beseitigung. Ein Kratzer an einer Fensterbank ist in aller Regel unwesentlich. Eine undichte Abdichtung im Keller ist es nicht.

Welche Formen der Abnahme gibt es?

Förmliche Abnahme (§ 12 Abs. 4 VOB/B)

Eine förmliche Abnahme muss stattfinden, wenn eine Vertragspartei sie verlangt. Die Parteien prüfen die Leistung dann in einem gemeinsamen Termin. Jede Partei kann auf eigene Kosten einen Sachverständigen hinzuziehen. Der Befund wird schriftlich festgehalten, und jede Partei erhält eine Ausfertigung. Das ist das Abnahmeprotokoll.

Ist der Termin vereinbart oder hat der Auftraggeber mit ausreichender Frist eingeladen, kann die förmliche Abnahme auch ohne den Auftragnehmer stattfinden. Das Ergebnis ist ihm dann alsbald mitzuteilen (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B).

Ausdrückliche Abnahme

Der Auftraggeber kann die Abnahme auch ohne besonderes Verfahren ausdrücklich erklären, mündlich oder schriftlich. Aus Beweisgründen sollte das immer schriftlich geschehen.

Stillschweigende Abnahme

Eine Abnahme kann sich auch aus dem Verhalten des Auftraggebers ergeben. Typische Beispiele sind die vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung oder der bestimmungsgemäße Gebrauch des Bauwerks über einen längeren Zeitraum ohne Rüge. Ob darin eine Abnahme liegt, beurteilen die Gerichte nach den Umständen des Einzelfalls.

Fiktive Abnahme nach § 12 Abs. 5 VOB/B

Hat keine Partei die Abnahme verlangt, kann die VOB/B die Abnahme unter bestimmten Voraussetzungen unterstellen. Teilt der Auftragnehmer die Fertigstellung schriftlich mit, gilt die Leistung nach 12 Werktagen als abgenommen (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B). Nimmt der Auftraggeber die Leistung in Benutzung, gilt sie nach 6 Werktagen als abgenommen, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B). Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten reicht dafür nicht aus.

Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder wegen einer Vertragsstrafe muss der Auftraggeber spätestens bis zum Ablauf dieser Fristen geltend machen (§ 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B). Gegenüber Verbrauchern ist die VOB/B nicht als Ganzes privilegiert. Die Regelungen zur fiktiven Abnahme halten dann einer AGB-Kontrolle möglicherweise nicht stand.

Fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB

Seit dem 1. Januar 2018 kennt auch das BGB eine fiktive Abnahme. Der Auftragnehmer setzt dem Auftraggeber nach der Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme. Verweigert der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Ist der Auftraggeber Verbraucher, tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Auftragnehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch neben der VOB/B.

Welche Folgen hat die Abnahme?

  • Fälligkeit der Vergütung: Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig (§ 641 BGB). Beim VOB-Vertrag braucht es zusätzlich eine prüfbare Schlussrechnung. Die Schlusszahlung ist nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung fällig. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese Frist auf höchstens 60 Tage verlängert werden.
  • Beginn der Verjährung: Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme. Bei Bauwerken beträgt sie nach § 13 Abs. 4 VOB/B vier Jahre, wenn nichts anderes vereinbart ist. Nach dem BGB sind es fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
  • Gefahrübergang: Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber über, soweit sie nicht schon nach § 7 VOB/B übergegangen ist (§ 12 Abs. 6 VOB/B).
  • Umkehr der Beweislast: Bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber einen Mangel beweisen.
  • Verlust von Rechten ohne Vorbehalt: Nimmt der Auftraggeber eine Leistung ab, obwohl er einen Mangel kennt, verliert er die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung, wenn er sich diese Rechte nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Ein Schadensersatzanspruch bleibt ihm erhalten.
  • Vertragsstrafe: Eine verwirkte Vertragsstrafe kann der Auftraggeber nur verlangen, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält (§ 11 Abs. 4 VOB/B, § 341 Abs. 3 BGB). Der Vorbehalt ist nach der Rechtsprechung entbehrlich, wenn der Auftraggeber schon vor der Abnahme mit dem Anspruch auf die Vertragsstrafe aufgerechnet hat und der Anspruch dadurch vollständig erloschen ist (BGH, Urteil vom 05.11.2015 – VII ZR 43/15).

Was gehört in das Abnahmeprotokoll?

Ein Abnahmeprotokoll ist bei der förmlichen Abnahme vorgesehen. Es empfiehlt sich aber bei jeder Abnahme, weil es später als Beweismittel dient. Folgende Angaben sollte es enthalten:

  • Bauvorhaben, Bauvertrag und Vertragsparteien
  • Datum und Ort der Abnahme
  • Teilnehmer und ihre Funktion, bei Vertretern auch die Vollmacht
  • Die abgenommene Leistung, bei einer Teilabnahme der genaue Leistungsteil
  • Die Erklärung, ob die Abnahme erteilt oder wegen wesentlicher Mängel verweigert wird
  • Eine konkrete Liste der festgestellten Mängel, möglichst mit Fristen zur Beseitigung
  • Den Vorbehalt wegen bekannter Mängel
  • Den Vorbehalt der Vertragsstrafe, falls eine vereinbart ist
  • Noch ausstehende Restleistungen
  • Einwendungen des Auftragnehmers
  • Übergebene Unterlagen, etwa Bestandspläne, Wartungs- und Bedienungsanleitungen und Schlüssel
  • Die Unterschriften beider Parteien

Typische Fehler in der Praxis

Der bauleitende Architekt nimmt ohne Vollmacht ab

Zur Objektüberwachung gehört nach der HOAI die Organisation der Abnahme, die Feststellung von Mängeln und eine Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber. Die rechtsgeschäftliche Abnahme erklärt aber der Auftraggeber selbst. Der Architekt darf sie nur erklären, wenn der Auftraggeber ihn dazu ausdrücklich bevollmächtigt hat. Auftragnehmer sollten sich deshalb nicht allein auf die Unterschrift des Bauleiters verlassen.

Der Vertragsstrafenvorbehalt fehlt

Das ist einer der häufigsten und teuersten Fehler. Der Vorbehalt muss bei der Abnahme erklärt werden. Eine frühere Ankündigung reicht in der Regel nicht. Am sichersten ist ein ausdrücklicher Vermerk im Abnahmeprotokoll.

Bekannte Mängel werden nicht vorbehalten

Was der Auftraggeber bei der Abnahme sieht, gehört ins Protokoll. Sonst verliert er wesentliche Mängelrechte, auch wenn der Mangel offensichtlich ist.

Vertragsänderungen im Abnahmeprotokoll

Abnahmeprotokolle enthalten manchmal Regelungen, die über die Abnahme hinausgehen, etwa eine verlängerte Verjährungsfrist oder einen Verzicht auf Ansprüche. Wer das Protokoll unterschreibt, kann damit den Vertrag ändern. Beide Seiten sollten vorgedruckte Formulare deshalb vor der Unterschrift genau lesen.

Die Abnahme wird wegen Kleinigkeiten verweigert

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel, ist die Verweigerung unberechtigt. Er riskiert dann, dass die Abnahmewirkungen trotzdem eintreten und er in Annahmeverzug gerät.

Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Auftragnehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands seiner Leistung verlangen (§ 650g BGB). Bleibt der Auftraggeber einem vereinbarten oder angemessen gesetzten Termin fern, kann der Auftragnehmer den Zustand auch allein feststellen. Ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und vom Auftraggeber zu vertreten ist. Das gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Auftraggeber verursacht worden sein kann.

Häufige Fragen zur VOB-Abnahme

Wie lange hat der Auftraggeber Zeit für die Abnahme?

Nach § 12 Abs. 1 VOB/B muss der Auftraggeber die Abnahme binnen 12 Werktagen durchführen, nachdem der Auftragnehmer sie verlangt hat. Eine andere Frist kann vereinbart werden.

Ist ein Abnahmeprotokoll Pflicht?

Ein schriftlicher Befund ist bei der förmlichen Abnahme vorgeschrieben, wenn eine Partei sie verlangt. Bei anderen Abnahmeformen ist ein Protokoll nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen.

Kann der Architekt die Abnahme erklären?

Nur wenn der Auftraggeber ihn dazu bevollmächtigt hat. Ohne Vollmacht nimmt der Architekt lediglich die technische Abnahme vor und gibt eine Abnahmeempfehlung.

Wann beginnt die Gewährleistung beim VOB-Vertrag?

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung. Für Teile, die gesondert abgenommen wurden, beginnt sie mit der Teilabnahme (§ 13 Abs. 4 Nr. 3 VOB/B).

VOB-Seminar bei HOAI.de

Die Abnahme ist ein fester Schwerpunkt in unserem VOB-Seminar mit Rechtsanwalt Jörg Teller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Dort geht es um die Durchführung der Abnahme, ihre Rechtswirkungen und vertragsändernde Vereinbarungen im Abnahmeprotokoll, jeweils mit Beispielen aus der Beratungspraxis.

Zum VOB-Seminar: Termine und Anmeldung

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.